9月8日，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)舉辦“中新廣州知識城落實國務院總規(guī)批復一周年重大項目集中動工簽約活動”，“三個千億”規(guī)模助推重大項目建設，氣勢令人振奮。其中，主會場設在知識城環(huán)九龍湖知識服務總部集聚區(qū)，回望該聚集區(qū)的建設歷程，也可透視知識城如何起航未來新征程。
據悉，該聚集區(qū)正從知識城九佛墟發(fā)展而來。九佛墟（也有稱“九佛圩”）有著長達百年的悠久歷史，卻因為發(fā)展跟不上知識城發(fā)展的步伐而黯然失色，而且地處環(huán)九龍湖總部經濟帶的關鍵節(jié)點，其更新改造勢在必行。
作為廣州首個正進行征拆的“百年墟鎮(zhèn)”，九佛墟改造難度極高。它是少有的集合三舊改造（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居）元素于一身的舊改項目，土地性質復雜，產權人眾多且分散。
九佛墟征拆自去年啟動日起，用了一年時間進行“破題”，截至8月底拆除完成率達96.19%。日前，隨著主干道旁最后一棟舊樓完成拆除，標志著拆遷工程已邁入最后的“清零”沖刺階段。未來，它將蝶變成國際級濱水公共活力中心，邁向高質量發(fā)展。
▇ 重新出發(fā)，百年墟鎮(zhèn)要跟上知識城發(fā)展步伐
九佛墟有著悠久的歷史，有稱自明末開始建成。據周邊村落老人們回憶，在行政區(qū)劃調整之前，九佛圩與龍?zhí)钝?、洋埔圩一道，屬于白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)原九佛片區(qū)的傳統(tǒng)三圩。其中，九佛墟位置較好，客流尤其旺，從增城、從化、番禺趕來的街坊都有，村民們都在周邊做小買賣為生，也紛紛建起了自己的房子。
自從中新廣州知識城進入大開發(fā)階段，九佛墟帶著市井特色的面貌形態(tài)，已與周邊發(fā)展節(jié)奏漸漸脫節(jié)。目前，九佛墟內的房屋均為20世紀80到90年代建設的樓梯房，產業(yè)也以私人商鋪和小型作坊居多，土地利用的低端低效，同時束縛著九佛墟和周邊的發(fā)展步伐。
“開車沿著九龍大道一直走，前面還是現代化高樓大廈，來到九佛墟，突然之間就進入了上世紀，路邊賣水泥、補輪胎什么都有，反差太大了?！币晃粊碇R城投資創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家說。后來看到舊樓上紛紛掛起了大大的“拆”字，他很希望這里能改造成功。
2020年6月20日，九佛墟改造正式啟動，主要包含九佛墟房屋征收項目和何棠下村舊改項目墟鎮(zhèn)片區(qū)，墟鎮(zhèn)范圍內房屋共880棟45.09萬平方米。雖然人們對它的改造難度已有心理準備，但實際難度還是遠超想象。
▇ 難度極大，集三舊改造元素于一身
放眼廣州，像九佛墟這樣集合了三舊改造（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居）元素于一身的改造項目非常少有，土地性質極其復雜。
首先，九佛墟拆遷項目覆蓋范圍較廣，墟內多個區(qū)域犬牙交錯，然而各片土地所適用的拆遷安置方案并不相同。其中，屬于九佛街的適用于三舊改造方案，屬于龍湖街的適用于政府征收用地方案，而土地性質的不同，決定了賠償方案各不相同。若沒有把握好平衡尺度，很容易點燃居民的情緒，阻礙下一步工作。
其次，舊城鎮(zhèn)改造不同于舊村居改造，后者有傳統(tǒng)的宗族關系和村集體經濟的維系，比較好做思想工作。像九佛墟這樣，約有100棟早期的集資房、干部宿舍、家屬樓等房屋，每戶人之間不存在親屬關系的聯結，想法大相徑庭，加上它們的土地性質較為復雜，圍繞這批歷史房屋的去留和人員安置問題，拆遷改造工作組和該批住戶的談判曾經一度陷入僵局。
面對房屋權屬復雜、持證情況不一致等各類復雜的歷史遺留問題，部分被拆遷戶不但不接受對房屋權屬資料的查證，而且還拒絕工作人員對房屋進行測量和評估，征拆改造工作難度驟增。
其實說到底，城市更新工作最為核心的，就是做好人的思想工作。
“其實大家都想改造，但又舍不得眼前的收入利益，”工作人員說。長年生活于此的居民有個人房屋和自有商鋪，靠著開網吧、開住宿或開餐飲店，長期保持穩(wěn)定的經濟收入。動遷改造之后，收入方式變?yōu)槌鲎庑路课荩@個改變讓他們有點遲疑。
作為廣州第一個征拆的百年墟鎮(zhèn)項目，九佛墟的拆遷改造工程在工程量和難度上都遠遠超越以往其他項目。尊重歷史，黃埔區(qū)創(chuàng)新研究九佛墟項目補償方案，工作組迎難而上、合力攻堅，在短短一年時間內取得了極大突破。
▇ 從群眾利益出發(fā)，做最佳補償方案
由于九佛墟房屋數量多，情況復雜，項目起步后，征拆工作一度陷入困境，一時間難以打開局面。對此，黃埔區(qū)采取有力措施，讓被征收人的合法權益得到最充分尊重和保障，在短短一年內取得重大突破進展。
九佛墟項目補償方案以問題為導線，最終采取以房換房和面積獎勵模式，獲得了群眾的支持。黃埔區(qū)緊急從14個區(qū)屬單位抽調精干力量成立工作組，專職投入一線的征拆工作中，各單位各司其職，各展所長，讓居民事事有回應、時時有回應，征拆項目也逐漸得以穩(wěn)步、高效開展。
“九佛墟項目是我從業(yè)多年以來，感到最困難的一項拆遷工作?！睆V州知識城建設開發(fā)有限公司董事長楊國英說。
自去年6月20日九佛墟房屋征收動員大會召開后，拆遷改造工作組就馬不停蹄地開展政策宣傳、逐戶談判、測量、評估、簽約、搬遷等一系列工作，爭分奪秒地在規(guī)劃時間內實現“清零”目標?！肮ぷ魅蝿辗敝?，時間也非常緊迫，在工程的后期階段，我們每個人基本上都是晝夜奮戰(zhàn)地在搶工期。”楊國英說道。
九佛墟被納入征收項目的房屋多達128棟，其中包括了1363套住宅和315套商鋪。一棟樓里有四五十戶，有一戶不同意都無法拆除。面對如此龐大的業(yè)主群所提出的各種征拆訴求，工作組始終從群眾利益出發(fā)，為業(yè)主爭取最佳補償方案。
為了配合居民早出晚歸的生活節(jié)奏，動遷工作人員經常白天在工地上監(jiān)督工程拆遷進度，晚上則迎著月色敲響一家一戶的門，到居民家中去認真了解他們的訴求，幫助居民“算好帳、不吃虧”。這樣的溝通工作，每天都風雨不改地進行，即使工作持續(xù)到凌晨2、3點，在第二天早上7、8點，居民推門外出時，準能看到動遷工作人員的身影。
其中，殘障人士群體提出的訴求比較復雜。他們經濟來源極其有限，多為依靠墟內自家經營的小商鋪、小攤位賺取生活費，他們希望將來能補一定面積的商鋪，以維系日后的生活。其中，有一家拆遷戶三口殘疾人依靠藥鋪為生，面對他們提出的商鋪置換的特殊訴求，拆遷改造工作組特事特辦、靈活變通，立即向上報告并予以解決，最后商戶順利搬遷。
在征拆中，黃埔區(qū)宣傳好政策紅利、地區(qū)未來的發(fā)展等，打消了村民的疑惑，村民們逐漸轉向支持房屋征收，部分群眾還主動要求加快簽約，扭轉了初期房屋簽約不踴躍的局面，形成了良好的氛圍。
▇ “現房安置”模式極大提高動遷效率
九佛墟的成功簽約，還得益于現房安置的模式，極大提高了動遷效率。
一般而言，城市更新項目要先行拆除再復建回遷房，但知識城早已建起了九龍新城，讓村民們一經簽約后很快能入住已經建好的房子。
房屋空間布局方正、南北通透，村民不僅實現了“舊房換新房、樓梯變電梯”，而且能享受幼兒園、小學等優(yōu)質教育資源以及三甲醫(yī)院等醫(yī)療設施，配套更齊全、更優(yōu)質。
優(yōu)厚的居住條件極大地刺激了居民簽約的熱情，在去年12月舉行的九佛墟征拆項目選房的活動中，為了能搶先抓到滿意的樓層和戶型，九佛墟的居民們比原定活動時間還要提前一小時就在九龍湖廣場排起了長隊。據了解，這批居民從簽約到分房僅用不到5個月時間，交房后快速換選新房，可謂飲到了“頭啖湯”。
在整個九佛墟拆遷改造工程中，鳳凰市場的拆遷起著關鍵作用。鳳凰市場建于2004年，至今已有17年的歷史，要想加速推進墟內房屋的征收進度，必須要先啃下這個“硬骨頭”。
龍湖街迅速推進鳳凰市場的拆遷工作，動遷工作人員按照不同層次、不同主體制定對應的補償方案并全部向群眾公開，消除了租戶和群眾的顧慮。僅用時一周，實現了450多個檔口簽約，經過近20天的集中攻堅，鳳凰市場就已完成市場大棚架的拆除。
▇ “清零”在望，蝶變在即
如今的知識城實現了華麗變身，一座座高樓拔地而起，筆直寬闊的道路暢通無阻，郁郁蔥蔥的綠化裝點著兩邊的街景，區(qū)域發(fā)展已經進入了“快跑道”。
九佛墟房屋征收完畢后，該區(qū)域將用作擴建九龍大道，改變過去低端低效、環(huán)境污染等現狀，實現廣大村民改善居住環(huán)境、提高村集體收入的美好愿望。
同時，完成拆遷的九佛墟項目地塊將助力環(huán)九龍湖總部經濟帶的發(fā)展，以九龍湖中新合作標桿項目為核心，形成對外開放的標志性區(qū)域，包括中央活力區(qū)、生態(tài)科普區(qū)、運動共享區(qū)、創(chuàng)意文化區(qū)四大功能分區(qū)，塑造國際級濱水公共活力中心，促進知識城邁向高質量發(fā)展。
下一步，九佛墟吹響“清零”“沖鋒號”，華麗蝶變將敞開新的想象空間。
文/廣州日報·新花城記者何瑞琪 繆璟 實習生/馮嘉泳
圖/廣州日報·新花城記者何瑞琪 繆璟 實習生/馮嘉泳
廣州日報·新花城編輯 董業(yè)衡
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