上一篇文章咱們講到，即便現(xiàn)在樓市調(diào)控放松了不少，各地利好政策頻出，但因?yàn)橐咔榈脑颍蠹覍?duì)未來(lái)不太樂(lè)觀，都在捂著口袋觀望，所以這波政策的效果好不好還說(shuō)不定。
不過(guò)樓市需求這塊其實(shí)還有另外一個(gè)影響因素。
那就是房?jī)r(jià)漲得越瘋，買(mǎi)房的人越多，有錢(qián)的人鉆灰色地帶幾套幾套的買(mǎi)，沒(méi)錢(qián)的人掏空6個(gè)口袋，勒緊褲腰帶也買(mǎi)上一套；房?jī)r(jià)下跌，越便宜的時(shí)候，反而越?jīng)]人買(mǎi)。
這兩天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了4月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，70個(gè)大中城市里，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降的城市，分別有47個(gè)和50個(gè)，比上個(gè)月分別增加9個(gè)和5個(gè)，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)2015年12月以來(lái)的首次同比下跌，二手房?jī)r(jià)格同比跌幅擴(kuò)大。
70城里面，超過(guò)大半城市房?jī)r(jià)是跌的，也就是說(shuō)全國(guó)房?jī)r(jià)整體在下跌。
2022年前4月，全國(guó)新建商品房成交均價(jià)在9500元/平左右，低于2020年的均價(jià)，房?jī)r(jià)重回兩年前。
看著下跌的房?jī)r(jià)，大家的買(mǎi)房需求恐怕就更低了。
其實(shí)這還是挺奇怪的，按照正常的需求理論，商品的價(jià)格和需求量是相反的，價(jià)格漲了，需求變低，價(jià)格降了，需求就會(huì)增加，但樓市這里卻是量?jī)r(jià)齊升、量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。
在經(jīng)濟(jì)學(xué)里面，有一種商品叫“吉芬商品”，它的供需和一般商品是反著來(lái)的。
“吉芬”這個(gè)名字來(lái)源于發(fā)現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象的一位英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他發(fā)現(xiàn)1845年的愛(ài)爾蘭發(fā)生災(zāi)荒后，各種農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格都漲了，按照需求理論，價(jià)格上升需求量應(yīng)該下降，但令人不解的是，土豆的價(jià)格上漲之后，銷(xiāo)量反而更高了。
后來(lái)通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，土豆出現(xiàn)這種怪異現(xiàn)象背后，有兩個(gè)重要的原因——
一個(gè)是當(dāng)時(shí)糧食供給嚴(yán)重不足，在眾多廉價(jià)糧食當(dāng)中，土豆的供應(yīng)相對(duì)比較足，所以成了大家的救命糧，沒(méi)有什么其他的替代品；
第二個(gè)是當(dāng)時(shí)人們比較窮，買(mǎi)土豆的開(kāi)支已經(jīng)占大多數(shù)貧困家庭收入的很大比例，土豆價(jià)格一漲，就意味著買(mǎi)完之后口袋里能剩下的錢(qián)更少了。
也就是說(shuō)，土豆是沒(méi)什么替代品的救命糧，現(xiàn)在眼看著漲價(jià)了，但家里收入就那么點(diǎn)，為了不挨餓，就算是壓縮買(mǎi)肉的錢(qián)也要多買(mǎi)土豆囤著，所以本就貧窮的家庭，不得不趁下一次漲價(jià)之前，買(mǎi)好比平常更多的土豆。
于是土豆的需求不減反增，價(jià)格也就隨著大家的搶購(gòu)蹭蹭往上漲了。
所以成為“吉芬商品”，有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的就是——
1、是生活必需品，價(jià)格漲了也沒(méi)有其他什么替代品；
2、在支出里面占比大，但大家的收入有限，對(duì)價(jià)格上漲很敏感。
那么我們現(xiàn)在來(lái)看看房子。
首先，房子是不是生活必需品？
總體來(lái)說(shuō)是的，正所謂衣食住行，滿足了吃喝的基本生存需求之后，還要一個(gè)房子作為棲身之地，經(jīng)濟(jì)適用房和保障房數(shù)量少，難搶，天價(jià)高端別墅更加夠不著，所以除了普通商品房之外，好像也沒(méi)什么其他更好的替代品。
現(xiàn)在租房過(guò)日子的聲音也有，包括咱們上一篇文章也提到作為租客其實(shí)挺占便宜的，但在國(guó)人幾千年的傳統(tǒng)觀念下，可以看到大部分人還不能接受長(zhǎng)期租房住這種帶著“漂泊”感的行為，手上也沒(méi)套房子傳給下一代。
即便你接受了租房，覺(jué)得房子不是必需品，也還要看看丈母娘認(rèn)不認(rèn)同。
第二個(gè)，買(mǎi)房是不是在支出里面占比大，但大家的收入有限，對(duì)價(jià)格上漲敏感？
這個(gè)應(yīng)該說(shuō)沒(méi)有什么爭(zhēng)議了，房?jī)r(jià)那么高，打工人的收入相比之下就相當(dāng)微薄，像深圳的房?jī)r(jià)收入比是40多倍，也就是說(shuō)不吃不喝40多年，才能買(mǎi)到一套差不多的房子。
而在買(mǎi)完之后，大部分收入也要用來(lái)還房貸，所以大家對(duì)房?jī)r(jià)和貸款利率的上漲，可以說(shuō)是非常敏感的。
當(dāng)然除了以上兩點(diǎn)之外，作為一種金融資產(chǎn)，房子還有其特殊性：可以作為一種投資工具，滿足大家的投資需求。
雖然咱們一直在喊自己多窮，但經(jīng)過(guò)了40年的高速增長(zhǎng)，居民的財(cái)富和存款其實(shí)都大幅成長(zhǎng)了，存款已然不能滿足投資理財(cái)?shù)男枨?，但股市看著又是一個(gè)割韭菜的嚇人之地，所以大家在考慮安全和收益之后，就偏向于做房地產(chǎn)投資。
看著過(guò)去20年的房地產(chǎn)大牛市，大家也有了房?jī)r(jià)總是會(huì)上漲的預(yù)期，所以即便房?jī)r(jià)一路漲，大家的需求也一路攀升，而這種爭(zhēng)先恐后的需求，也讓開(kāi)發(fā)商有了肆無(wú)忌憚漲價(jià)的底氣，于是推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。
正常的投資需求變成過(guò)度的投機(jī)之后，地產(chǎn)泡沫也就產(chǎn)生了，越漲就越買(mǎi)，以至于不是剛需的也覺(jué)得自己是剛需。
反過(guò)來(lái)，大家對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期是下降的話，因?yàn)榕乱恢毕碌胭u(mài)房的人會(huì)趁早出手，投資需求減弱，而買(mǎi)的人卻想等到價(jià)格更低的時(shí)候再入手，所以越跌反而買(mǎi)的人就越少，之前那些叫著喊著說(shuō)自己是剛需的人，也少了很多。
當(dāng)然，房?jī)r(jià)是多方面因素合力推動(dòng)的結(jié)果，“吉芬商品”可以作為理解房?jī)r(jià)怪現(xiàn)象的其中一個(gè)框架。
而從這個(gè)框架，我們也可以看到要穩(wěn)房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，一個(gè)是要增加供應(yīng)量，讓大家有更多的替代選擇，對(duì)于投資的需求也有替代。
比如房地產(chǎn)投資信托基金REITs，就可以讓那些買(mǎi)不起房的人，間接進(jìn)行房地產(chǎn)投資，分得一杯收益的羹，不過(guò)REITs也并非穩(wěn)賺不賠，這個(gè)咱們之前講過(guò)不少了。
還有就是要增強(qiáng)股市的長(zhǎng)期投資回報(bào)，提升大家在股市的投資體驗(yàn)，把樓市投資資金引導(dǎo)到股市里。
另一方面，就還是要提高大家的收入。
收入高了，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感度就不會(huì)像之前那么高，生怕不早點(diǎn)買(mǎi)就買(mǎi)不起。而在國(guó)家需要刺激樓市放利好的時(shí)候，大家也不會(huì)因?yàn)槭杖氲淖浇笠?jiàn)肘，緊緊捂著口袋不敢行動(dòng)。
近兩年，人均可支配收入增速大概是5.8%，比2015-2019年8%的水平低了不少。
收入增長(zhǎng)慢了，再加上擔(dān)心疫情反復(fù)導(dǎo)致失業(yè)，所以大家更不愿意出手買(mǎi)房了。
這么看的話，或許利好政策還陸續(xù)有來(lái)。
無(wú)論是房地產(chǎn)政策放松、降息，刺激剛需的，還是減稅降費(fèi)，扶持中小企業(yè)發(fā)展，包括對(duì)那些互聯(lián)網(wǎng)大平臺(tái)的態(tài)度，也從之前的嚴(yán)厲打壓，變成了現(xiàn)在的頻頻發(fā)聲支持，畢竟這些可都是就業(yè)大戶啊~
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