2022年06月11日,我們邀請了原復(fù)星集團和萬達(dá)商業(yè)設(shè)計高管洪斌老師給學(xué)加中房產(chǎn)城研習(xí)社的同學(xué)們授課《社區(qū)商業(yè)及創(chuàng)新業(yè)態(tài)設(shè)計要點》。
01丨什么是「社區(qū)商業(yè)」?
※ 大型社區(qū)商業(yè)與shoppingmall的業(yè)態(tài)有什么區(qū)別?
大而全→小而美
※ 社區(qū)商業(yè)有什么特點和優(yōu)勢?
1、解決最后一公里的誘惑
2、能滿足城市進(jìn)程加快的需求
3、社區(qū)商業(yè)操作相對簡易
4、可以滿足日常生活的基本需求
5、住宅融合商業(yè),社區(qū)商業(yè)檔次提升
6、突出生活化、社交性、體驗感,強化服務(wù)性功能
7、一般集中布局,做所在片區(qū)的生活中心、親子中心、運動中心和健康中心、社交中心
8、社區(qū)商業(yè)的具有便民性
※ 社區(qū)商業(yè)成新零售主戰(zhàn)場
新零售看上社區(qū)商業(yè)都有什么特點?
注意:社區(qū)已經(jīng)成為新零售必爭之地!
比如,最近開業(yè)的阿里的「親橙里」,總面積約4萬㎡,整體結(jié)構(gòu)為地下2層,地上5層。就是典型的社區(qū)商業(yè)。
親橙里匯集了阿里旗下幾乎所有的新零售品牌,包括盒馬鮮生、天貓國際線下店、天貓精靈生活館 、淘寶心選、謎秀(MISHOW)、淘寶二次元、阿里小廚、次V殿。這是一家集天貓實體店、影城、衣食住行、吃喝玩樂為一體的綜合性商業(yè)廣場。從區(qū)位人流以及業(yè)態(tài)布局,這是一個典型的社區(qū)商業(yè)。
※ 社區(qū)商業(yè)的難點和痛點
1、體量小、定位難
(1)目標(biāo)客戶定位難
(2)檔次定位難
(3)業(yè)態(tài)定位難
(4)主題定位難
2、招商落地難
商業(yè)服務(wù)半徑有限,市場關(guān)注低、品牌資源有限、拓店意愿有限
3、運營難
(1)預(yù)算有限、服務(wù)有限
(2)專業(yè)人才有限
(3)社區(qū)互動方法有限
4、高頻消費,回頭客少
以固定客源為主、流動客流少;消費時段集中(工作日晚間+周末雙休日),高峰低谷極不均衡。
5、 輻射半徑有限
社區(qū)商業(yè)有效輻射范圍一般是500-1000米半徑內(nèi),最遠(yuǎn)不超過2公里,即10~15分鐘步行距離內(nèi)的人群。
6、利潤有限
基礎(chǔ)性消費對價格敏感且客單價和溢價均不高。
7、“社區(qū)商業(yè)”的經(jīng)營痛點
「小而美」意味著社區(qū)商業(yè)進(jìn)入精細(xì)化運作階段。
滿足客戶三大類需求:便捷生活、發(fā)展成長和社交體驗。
02丨社區(qū)商業(yè)的如何定位?
社區(qū)商業(yè)需要破解的以下幾個難題。
破解:社區(qū)商業(yè)合理的租售配比是多少?
1、社區(qū)商業(yè)定位及具體內(nèi)容
2、社區(qū)商業(yè)的定性和定量
3、社區(qū)商業(yè)的客群定位
4、市場定位(檔次定位)
5、鮮明的主題定位和場景體驗
6、社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)定位特點。
社區(qū)商業(yè)絕對不是大型綜合性商業(yè)中心的縮小版,要真正從定位、功能、業(yè)態(tài)、服務(wù)等各方面與大型商業(yè)中心形成差異,并建立“社區(qū)商業(yè)”特有的商業(yè)模式。
※ 什么是定位?
解決什么問題?定位之前做什么準(zhǔn)備工作?核心問題是什么?定位具體問題?定位的依據(jù)和步奏?
定位要解決的兩大問題:做什么性質(zhì)的商業(yè)和做多大定的量。
※ 商業(yè)地產(chǎn)四個階段
1、策劃定格局
2、定位定生死
3、設(shè)計定品質(zhì)
4、運營定回報
前策定位是任一個項目的龍頭!前期策劃是「因」,準(zhǔn)確的市場定位「果」。
※ 定位的依據(jù)和步驟?
1、開發(fā)商和使用者(經(jīng)營者)對即將建造的商業(yè)的目標(biāo)和期望(自己擁有的資源和期望)。
2、政府對該區(qū)域建造商業(yè)中心的要求?(當(dāng)?shù)刭Y源和期望)。
3、市場調(diào)查后對當(dāng)?shù)叵M者需求的了解后分析消費者希望建一個什么樣的商業(yè)?( 目標(biāo)客群要求)。
4、地塊周邊交通狀況、地塊區(qū)域周邊規(guī)劃情況、商圈內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)情況、競爭情況。( 區(qū)域情況)。
※ 定性的方法論
1、剝洋蔥定位法:通過研究,一層一層解決問題
2、如何排除法定位?
3、三相交定位法:從消費者、地塊、市場三個方面進(jìn)行論證
03丨社區(qū)商業(yè)的客群定位特點
定位的步奏:
客群定位:消費群、投資群、商戶群。
※ 消費需求分析
客群定位:家庭消費,抓住「老和小」
※ 社區(qū)商業(yè)的市場定位(檔次定位)
市場定位需確定的內(nèi)容:實際上就是「營銷定位」主要包括:
功能定位:按商業(yè)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)。
業(yè)態(tài)類型:日常生活消費、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場等,但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少。
形象定位:低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔。
名稱建議(通常是綜合項目所處區(qū)域、項目自身特點、開發(fā)商名稱等來確定)。案例:上海閔行星悅薈以“鄰里不一樣”為主題定位,西安的曲江星悅薈則定位「時尚家庭服務(wù)中心」。
市場定位 :社區(qū)商業(yè)的定位不用太高、貼近生活才是基本,整體定位落在以便民性為核心,以改善與提升生活品質(zhì)為目的,就近滿足居民日?;鞠M需求的屬地型商業(yè)項目。
商圈概念:商業(yè)項目吸引顧客的空間范圍。
※ 鮮明的主題定位和場景體驗
社區(qū)商業(yè)五大場景:生活場景、社交場景、親子場景、運動場景、健康場景。
04丨規(guī)模定位
※ 解決什么性質(zhì)的社區(qū)商業(yè)?
檔次決定性質(zhì):外向型、中間型、內(nèi)向型?交通、人流、商業(yè)范圍進(jìn)行研究,如外來客流來得方便,可以做外向型(輻射型),反之就完全依賴本社區(qū)客流。
性質(zhì)決定體量:
體量反過來也決定性質(zhì):鄰里商業(yè)、居住區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)中心。
市場容量決定規(guī)模:級別越高,人均面積越大。
經(jīng)驗值——考慮到社區(qū)商業(yè)功能、服務(wù)對象以及服務(wù)范圍,社區(qū)商業(yè)的體量應(yīng)控制在人均1平方米左右或以內(nèi)。
其它決定規(guī)模的因素:主力店的影響力,項目的競爭力,市政規(guī)劃的影響,自身條件等 。
能級越高,規(guī)模越大。
05丨社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)
※ 布局規(guī)律
從剛需入手、全面了解社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)品類。哪些是剛需?
1、生活必需品:解決剛需,顧客最基本的購物需求,往往是顧客外出購物的原動力。項目初期最容易吸引顧客。
2、食品(不含生活必需品):項目持續(xù)集客的部分。鮮超市、兒童零售、餐飲。
3、日用百貨(不含生活必需品):包含服裝、日化用品、個人裝飾品。
4、家居用品:軟家具、床品、家用雜貨、家用電器。
5、生活服務(wù):水電氣、公交卡、話費、網(wǎng)費等充值業(yè)務(wù),洗衣、美容、按摩、醫(yī)療、保健。
6、旅游服務(wù),娛樂、休閑、文化、公益項目。(洗衣皮具護(hù)理、寵物服務(wù)、便利店、快餐簡餐、面包烘焙)
案例:龍湖-六大件。針對較偏遠(yuǎn)項目,周邊配套薄弱;均是業(yè)主生活剛需,在項目上落地性強。
新業(yè)態(tài)集中于:發(fā)展成長和社交體驗。
發(fā)展成長的訴求:兒童成長、自我完善和強身健體,滿足其自我提升的心理。兒童培訓(xùn)、早教、健身房、綜合診所、口腔診所、醫(yī)美診所、書店、各類成人教培等。
※ 社交體驗:社區(qū)客廳
1、知名的休閑餐飲品牌
2、多功能劇場、中廳、廣場:活動演出,
3、 餐酒吧亦可以作為演出、聚會場地。
4、小劇場、酒吧、寵物會館
構(gòu)筑五大場景:生活場景、社交場景、親子場景、運動場景、健康場景
各類市集(節(jié)日類、文化創(chuàng)意、美食、IP類)
※ 什么叫業(yè)態(tài)布局?先解決業(yè)態(tài)組合問題
所謂業(yè)態(tài)組合就是不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品種、經(jīng)營方式的業(yè)態(tài)在商業(yè)場所的組合形態(tài)。各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃:
※ 商業(yè)業(yè)態(tài)布局應(yīng)重點考慮以下幾個關(guān)鍵點
1、整體定位與便利性基本原則
業(yè)態(tài)布局是商業(yè)定位的反映,在商業(yè)布局中,應(yīng)把握整體性原則,減少業(yè)態(tài)、品牌之間的“互斥性”。
2、租金收益 (承租能力)原則
商業(yè)項目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益,但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。每個業(yè)態(tài)、品牌對于樓層的選擇、自身的承租能力存在較大差異,在商業(yè)業(yè)態(tài)布局中也應(yīng)綜合考慮以上因 素。
3、人流分配原則
一個好的商業(yè)項目能夠?qū)崿F(xiàn)人流在項目內(nèi)的均衡分布,如何通過業(yè)態(tài)之間的巧妙布局,通過目的性強的業(yè)態(tài)組合規(guī)避商業(yè)死角,也是業(yè)態(tài)布局中應(yīng)重點考量的問題。
4、動線為先原則
依據(jù)“動線為先”的原則進(jìn)行商 業(yè)業(yè)態(tài)的排布,尤其應(yīng)著重考慮主力店、知名品牌的布局,并通過商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布置來規(guī)避商業(yè)動線上的欠缺。
※ 業(yè)態(tài)布局須符合整體定位
根據(jù)項目輻射范圍和服務(wù)對象不同,功能定位亦有所不同,業(yè)態(tài)組合上分為綜合型、餐飲業(yè)態(tài)主導(dǎo)型、兒童業(yè)態(tài)主導(dǎo)型、配套業(yè)態(tài)主導(dǎo)型。要深入研究,把握整體性原則減少業(yè)態(tài)、品牌之間的“互斥性”
1、專屬性業(yè)態(tài)
高端奢侈品牌,同一個城市的品牌布點不具有連鎖性,一般對地段物業(yè)的要求較為苛刻,例如LV,Gucci等。
2、排他性業(yè)態(tài)
一般指一些主力店,例如百貨、影院、超市賣場等,各個城市在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中為防止惡心競爭‘’都對這類業(yè)態(tài)的網(wǎng)點密度、數(shù)量、商圈半徑進(jìn)行了統(tǒng)一設(shè)定,在項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位中因認(rèn)真分析競爭性項目中的業(yè)態(tài)和品 牌組合,須特別注意這一點。
3、互補性業(yè)態(tài)
在同一個商圈中,可以考慮與競爭項目形成差異化的業(yè)態(tài),主要集中在餐飲類、娛樂類業(yè)態(tài)。
4、大眾化業(yè)態(tài)
定位大眾,連鎖品牌,可復(fù)制性,強調(diào)區(qū)域內(nèi)消費,例如一些大眾時尚、餐飲、服務(wù)類品牌。
※ 動線優(yōu)先原則
1、按照使用頻次分類
2、按照昭示度分類
3、按照停留時間分類:動線拉的越長越好
※ 主力店落位原則
主力店、次主力店,業(yè)態(tài)布局首先要考慮的問題
1、根據(jù)社區(qū)對業(yè)態(tài)的需求強弱,快速布局。我們把商業(yè)業(yè)態(tài)分成3個層次,從強到弱,5:3:2的原則快速選擇落位。
2、社區(qū)商業(yè)七大業(yè)態(tài)的合理配比的經(jīng)驗值。
※ 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃是永遠(yuǎn)的動態(tài)過程
培育期 —— 增加人氣,加大餐飲
成長期 —— 加大租金貢獻(xiàn)型業(yè)態(tài)
穩(wěn)定期 —— 穩(wěn)定人口,加大推廣和運營服務(wù)
大的業(yè)態(tài)一定要共享人流
06丨社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新及新業(yè)態(tài)大盤點
※ 業(yè)態(tài)及品牌創(chuàng)新力是社區(qū)商業(yè)新驅(qū)動力
1、如何打造差異化經(jīng)營及核心競爭力?哪些創(chuàng)新業(yè)態(tài)符合我方項目定位?
2、體驗式業(yè)態(tài)是業(yè)態(tài)創(chuàng)新的主力軍:加大體驗式業(yè)態(tài),吸引顧客到店消費社區(qū)商業(yè)體驗業(yè)態(tài)的創(chuàng)新能力
案例:最美書店,就是一種體驗業(yè)態(tài)
體驗式業(yè)態(tài)整體平均占比高達(dá)86%,成為社區(qū)商業(yè)項目吸客的核心驅(qū)動。
3、業(yè)態(tài)如何創(chuàng)新?
如何打造差異化經(jīng)營及核心競爭力?哪些創(chuàng)新業(yè)態(tài)符合我方項目定位?
體驗式消費是商業(yè)綜合體創(chuàng)新培育的發(fā)動機。我們將商業(yè)綜合體項目中的體驗類業(yè)態(tài)進(jìn)行匯總、分類整理:
07丨新穎有趣的社區(qū)商業(yè)
※ 沉浸,場景方面的體驗
中國市場認(rèn)知率最高的三大體驗類型:沉浸式實景娛樂(真人游戲、密室逃脫、謀殺之謎、真人角色扮演游戲、浸入現(xiàn)實游戲……)、沉浸式新媒體藝術(shù)展、沉浸式演出。三者組成的圖譜所描繪的,就是中國消費者心目中沉浸式體驗所代表的樣貌。
※ 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢案例
08丨新時代如何打造優(yōu)秀的社區(qū)商業(yè)?
※ 場景設(shè)計有特色(有情景、有情調(diào))
社區(qū)商業(yè)五大場景:生活場景、社交場景、親子場景、運動場景、健康場景。
情景:主題化的場景打造不可或缺。需要注重特色景觀的布置、需要精細(xì)到小品雕塑的陳列。
情調(diào):社區(qū)商業(yè)要有情調(diào)的社區(qū)商業(yè)購物環(huán)境,特別需要適應(yīng)90后、00后等年輕人的消費水平和消費方式。
在這個四層的建筑體內(nèi),集結(jié)20多家餐飲、酒吧、特色小食以及各種受年輕人喜愛的美發(fā)、健身等生活方式店鋪,并定期舉行各種文藝、環(huán)保等活動。
※ 創(chuàng)造社交條件,增強顧客粘性
社交化趨勢,打造人際交往空間:
※ 產(chǎn)品線「預(yù)制化」,快速布局
預(yù)設(shè)選址標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)溝通主力店品牌(訂單)、預(yù)建專業(yè)化社區(qū)商業(yè)管理團隊。
※ 合適的運營開發(fā)的策略
※ 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包,合適的資本退出策略
社區(qū)商業(yè)與金融的結(jié)合可實現(xiàn)較好的資源整合,既有利于資產(chǎn)形成規(guī)?;嵘?,又能推進(jìn)社區(qū)商業(yè)運營的改善。
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