了解山東半島樓市
從關注「半島樓評」開始
正文3497字,預計閱讀時間:5分鐘
文/觀察員老王
青島這座特別的城市,樓盤分化多是因為地段。換句話說,有一些占據稀缺地段的樓盤,即使產品力差一些,價格高一些,只要開發(fā)商制定出理性的銷售策略,踩準了市場的步點,同樣可以賣得不錯。
然而,有些樓盤,占據了青島最好的位置,擁有著得天獨厚的資源,房子也賣了一些,可總體來說不盡人意,在市場寒冬到來時,只能降價賣房。
今天,我們就來盤點一下這些開發(fā)商。當然,我相信文章肯定會有很大的爭議,因為有些人會說了:這些樓盤都考了五六十分了,還有一大批20、30分的樓盤呢!
問題是:他們應該“考”這點嗎?
1
金沙樂府
作為M1號線上,距離主城最近的一個地鐵盤,在市南老城區(qū)許久沒有新盤供應的情況下,金沙樂府擁有著很好的牌面,如果當年當年的定價與品質相符合,那么這個盤在2020年-2021年應該有一個很不錯的銷售業(yè)績。
然而,金沙樂府的開發(fā)商卻擁有著復雜市場上少有的迷之自信:旁邊魯信一直不降價賣得也很好,我為什么不能?
魯信?那是什么檔次,什么口碑的開發(fā)商?這就好比香格里拉旁邊的烤肉自助,和五星級酒店你有可比性嗎?
開始老板還有點錢拖得起,但是根據半島記者的調查,開發(fā)商官司纏身,金沙樂府B區(qū)工程總承包青島海川建設集團有限公司帶工人自2020年10月份進場施工,到了去年6月份的付款節(jié)點并沒有如數(shù)支付工程款,現(xiàn)在已經撤場了。
現(xiàn)在這房子也開始大幅降價了,甚至號稱一套房子降了四五十萬,只是你敢買嗎?
2
華潤靈山灣悅府
說實話,隔壁小開發(fā)商為了保命降價可以理解,但是華潤靈山灣悅府這個原本體量就不大的的盤,在靈山灣核心區(qū)降價,實在讓人有些唏噓。
在青島最紅的靈山灣板塊,擁有無敵的海景資源,央企品牌+名校的雙加持,產品做得也很不錯。當年1.6萬元/平方米起的首開價格,老王認為真心不貴。這個產品如果2018年的這時候開盤,我相信營銷中心門口的小路一定能堵癱了。
然而,在它開盤后老王去現(xiàn)場看,三棟首開樓座沒有一個“紅標”,私下問了一下銷售狀況,與老王的估計相差不大。問題,可能就是“顏值”足夠,但少了那么一點實用價值的挖掘。說白了,這是瞄著北京客戶和主城外溢投資的產品,太依靠外圍市場的拉動,所以遇到了目前的困境。
個人覺得,產品沒問題,作為一家央企,應該拿出一點買現(xiàn)房的魄力來,現(xiàn)在賣得一般也不要緊,相信這個板塊總有春暖花開的一天。
3
中交山海大觀
這個占據了靈山灣核心地段的樓盤,2021年末開盤的時候,那也是自信滿滿。從牌面上看,確實有自信的理由:
地鐵,有!
名校,有!
商業(yè)茂,有!
央企的安全性,有!
問題在于3.8的容積率,雖然海信靈山灣也是高層,但是一圈高層中間是一個巨大的花園,但是山海大觀一圈高層里面圍的是小高層,綠化率只有27%,居住舒適感不會太好。在產品有短板的情況下,高價開盤,自然逃不了灰溜溜打折的命運。
4
七色堇
誰能想到,在新都心最火的年份里,在保利、和達們大賣的版塊里,一個緊靠地鐵線、自帶商業(yè)綜合體的205戶迷你盤,竟然會賣出爛尾行情?
這一產品,如果交到保利或者卓越這些品牌開發(fā)商手里,銷售周期或許也就是兩三個月的事兒,平臺公司操盤,可以說什么都不行。
現(xiàn)在有了新開發(fā)商接盤,看看有沒有什么改觀吧。
5
國泰華府
相比即墨、膠州,國泰華府算是賣得很好的樓盤。但是比比遠洋·萬和城、大云谷·金茂府、金地·華章這些樓盤,這個盤到目前為止很難說成功。
看一下網簽,真就是王小二過年,一年不如一年。
業(yè)主圈層不夠純粹、園林綠化無亮點、物業(yè)相對一般這些缺點都擺在這,對于挑剔的中產來說都是不可忽略的問題。
但是,如果你把戶型搞好,把價格定好,作為浮山后唯一的毛坯房,還是有機會的。
遺憾的是,這兩點都沒做好,其中戶型是比價格更大的硬傷。
所以,現(xiàn)在的降價,也許在開盤那一天就已經注定。
6
海尚府
海尚府這個盤,你說他賣得不好,很多人肯定會拿網簽來打我的臉。數(shù)據真的還不錯,在這個大廠工作區(qū)內,有些不差錢的人,就圖個離單位近,這個很正常。
可是后面那些高層啊,賣得究竟怎樣,我想業(yè)內人也都知道個大概。
還是那句話就這一腳嶗山、一腳李滄的地段,到了上下班時間堵死,憑什么賣得比浮山后還貴?
看看這些盤你會明白,不論是什么救市大招之下,青島不是一個可以任性的市場了。沒有產品力,沒有性價比,沒有一個接地氣的營銷策略,會很難。
總結有不全面之處,還希望廣大讀者朋友多多補充。
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