按贏商數(shù)據(jù)公開顯示，深圳2022年待入市開業(yè)的購物中心數(shù)量有24家，作為普通消費(fèi)者的我們，這里是不是有你期待的購物中心，是不是有你在家附近就可觸達(dá)的品牌，是不是有你理想中打卡探店的空間場景？
本期我們一起站在顧客的視角，用以下三個維度去詳細(xì)分析，其中核心因素是區(qū)域商圈飽和度和交通可達(dá)便利度兩方面，其他方面如品牌業(yè)態(tài)引進(jìn)和建筑場景空間特色上，由于未開業(yè)的購物中心，招商業(yè)態(tài)和品牌都是商家或前期宣傳推廣招商的廣告，建筑空間也是設(shè)計(jì)概念方案的宣傳，具體能否落地還要待項(xiàng)目開業(yè)才能一探究竟，所以在沒有確鑿的各個項(xiàng)目已落地的招商品牌公布前，我們本著對我們消費(fèi)者嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，本期不做重點(diǎn)分析。
我們先來看下這24家待開業(yè)購物中心具體分布在哪個區(qū)域，上述表格匯總可以看到數(shù)量高低順序排名：南山區(qū)有5家，龍華區(qū)有4家，羅湖區(qū)有4家，龍崗區(qū)有3家，寶安區(qū)有3家，光明區(qū)有2家，坪山區(qū)有2家，福田區(qū)有1家，單純從數(shù)量上看，前面三個區(qū)域的商場更值得我們消費(fèi)者期待。
接下來結(jié)合更核心的三個維度來具體分析。
第一，從建筑體量歡迎度上看：
（1）≤5萬平的購物中心有9家，深圳立潤富達(dá)廣場（南山區(qū)），深圳前海印里（南山區(qū)），深圳萬科云城商業(yè)組團(tuán)C地塊（南山區(qū)），深圳百佳華Max City坪山店（坪山區(qū)），深圳熙悅薈購物中心（坪山區(qū)），深圳沙井卓悅時光（寶安區(qū)），深圳東門信和廣場（羅湖區(qū)），深圳觀瀾佳紛天地（龍華區(qū)），深圳寶泰盛薈S+Park（龍崗區(qū)）。
（2）5-10萬平（含）的購物中心有11家，且一半是接近5萬平，深圳光明N次方公園（光明區(qū)），深圳光明萬達(dá)廣場（光明），深圳南山后海匯（南山區(qū)），深圳COMMORROW超深活中心（南山區(qū)），深圳中洲灣C Future City（福田區(qū)），深圳深業(yè)泰富廣場（羅湖區(qū)），深圳筍崗萬象匯（羅湖區(qū)），深圳壹方天地D區(qū)（龍華區(qū)），深圳龍華藍(lán)鯨世界（龍華區(qū)），深圳創(chuàng)城ccone購物中心（龍崗區(qū)），深圳仁恒夢中心（龍崗區(qū)）。
（3）＞10萬平的購物中心有4家，深圳百佳華Max City沙井店（寶安區(qū)），深圳滿京華滿紛天地（寶安區(qū)），深圳天河城（羅湖區(qū)），深圳龍華壹方里（龍華區(qū)）。
總體上呈現(xiàn)了中小型購物中心受到寵愛，大型購物中心受到冷落的境遇，這已經(jīng)在消費(fèi)端傳遞到了投資端，這些辦公+商業(yè)，或住宅+商業(yè)的小而精的商場可以更好的覆蓋本項(xiàng)目及周邊3-5公里的精準(zhǔn)客群，滿足了我們消費(fèi)者日常的基本消費(fèi)需求，且疫情持續(xù)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響的大環(huán)境下，我們普通老百姓的錢袋子也會進(jìn)一步收緊，閑逛購物的比例較以前也會有很大的減少。
第二，從區(qū)域商圈飽和度上看：
從已開業(yè)的存量購物中心數(shù)據(jù)上看，福田區(qū)在營26家，商業(yè)體量達(dá)到204萬平，南山區(qū)在營40家，商業(yè)體量達(dá)到270萬平，寶安區(qū)在營41家，商業(yè)體量達(dá)到300萬平，羅湖區(qū)在營12家，商業(yè)體量達(dá)到83萬平，龍崗區(qū)在營45家，商業(yè)體量達(dá)到266萬平，龍華區(qū)在營28家，商業(yè)體量203萬平，光明區(qū)在營5家，商業(yè)體量僅35萬平，坪山區(qū)在營3家，商業(yè)體量僅16萬平。
如果已有商圈過于飽和，那新開業(yè)的商場對我們普通消費(fèi)者的吸引力就不會很大，相反商圈空白亟待填補(bǔ)的區(qū)域才會更吸引我們消費(fèi)者前去體驗(yàn)和消費(fèi)，因?yàn)槲覀冊诒緟^(qū)域可以觸達(dá)的購物中心及品牌選擇性已經(jīng)很高了，同時也對某些購物中心已經(jīng)產(chǎn)生了慣性消費(fèi)的粘性；除非你的品牌調(diào)性和首店品牌引進(jìn)吸引力是其他競品無法提供的。
我們先從存量商場數(shù)量和體量兩個維度分析得出，南山區(qū)，寶安區(qū)，龍崗區(qū)是排在前三位的，福田區(qū)，龍華區(qū)緊隨其后，羅湖區(qū)，光明區(qū)，坪山區(qū)還尚未飽和，但是作為我們消費(fèi)者來說，并不是說羅湖，光明，坪山待開的商場就一定值得逛，在這點(diǎn)上我們僅僅在能滿足消費(fèi)者的商業(yè)體量數(shù)量上來分析的，除了以上兩個考量因素外，還要結(jié)合區(qū)域內(nèi)常住人口數(shù)量綜合來看，我們通過《深圳市第七次全國人口普查公報(bào)[1]（第一號）》
來具體看下每個區(qū)域的綜合商圈飽和度，南山區(qū)人均商業(yè)面積1.5，福田區(qū)人均商業(yè)面積1.31，龍華區(qū)人均商業(yè)面積0.80，羅湖區(qū)人均商業(yè)面積0.72，寶安區(qū)人均商業(yè)面積0.67，龍崗區(qū)人均商業(yè)面積0.67，光明區(qū)人均商業(yè)面積0.32，坪山區(qū)人均商業(yè)面積0.29。在國際上，商業(yè)人均面積一般是0.8㎡-1.2㎡中間，超過這個標(biāo)準(zhǔn)就會出現(xiàn)商業(yè)過剩的情況，如果單從這個標(biāo)準(zhǔn)來看，各個區(qū)域沒有出現(xiàn)過剩的情況，且羅湖區(qū)，寶安區(qū)，龍崗區(qū)，光明區(qū)，坪山區(qū)還遠(yuǎn)未達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)，但是我們不要忘了很重要的一點(diǎn)就是，深圳的國土面積是北上廣深四個一線城市中最小的僅有1997平方公里，并且全市園林綠化總面積達(dá)兩萬公頃,城市總綠化率為45%。
所以綜上所述，在區(qū)域商圈飽和度這方面，南山區(qū)，福田區(qū)，龍華區(qū)，羅湖區(qū)，寶安區(qū)的消費(fèi)者對本區(qū)域內(nèi)新開的購物中心感冒度可能相對不高，相反龍崗區(qū)，光明區(qū)，坪山區(qū)內(nèi)的新開購物中心會更能讓我們消費(fèi)者期待。
第三，從交通可達(dá)便利度上看：
深圳的地鐵網(wǎng)絡(luò)是四通八達(dá)的，已經(jīng)開通運(yùn)營了12條線，且一半以上的人出行基本靠地鐵，所以在出行購物用到的具體交通工具考量上，我們除了要分析自駕或打車的交通通行時間成本外，也必須同步分析地鐵針對每個區(qū)域內(nèi)商場的通行可達(dá)便利度這方面因素。
1、≤5萬平的購物中心中，
（1）地鐵通行可達(dá)便利度方面：5號線可以直達(dá)深圳前海印里項(xiàng)目和深圳萬科云城商業(yè)組團(tuán)C地塊，9號線可以直達(dá)深圳東門信和廣場項(xiàng)目， 10號線可以直達(dá)深圳寶泰盛薈S+Park項(xiàng)目，12號線可以直達(dá)深圳立潤富達(dá)廣場項(xiàng)目，其他購物中心項(xiàng)目周邊1公里范圍未有地鐵覆蓋。
（2）地面交通通行時間成本方面：我們以深圳市政府為參考點(diǎn)作為起點(diǎn)，距離深圳沙井卓悅時光（寶安區(qū)）直線距離超過33公里，往返一次購物的交通時間成本需要2個小時且要走高速，距離深圳寶泰盛薈S+Park（龍崗區(qū)）直線距離要13公里以上，距離深圳前海印里（南山區(qū)）直線距離要18公里以上，這兩個項(xiàng)目往返一次購物的交通時間成本需要接近2個小時，基本上未來不太會滿足跨區(qū)域的消費(fèi)者前來購物，會多數(shù)滿足本區(qū)域內(nèi)周邊3-5公里客群，其他項(xiàng)目往返一次購物時間基本在1小時內(nèi)，是否在意出行的距離遠(yuǎn)近就因人而異了。
2、5-10萬平（含）的購物中心，
（1）地鐵通行可達(dá)便利度方面： 2號線可以直達(dá)南山區(qū)的后海匯和深圳COMMORROW超深活中心項(xiàng)目，4號線可以直達(dá)深圳龍華藍(lán)鯨世界項(xiàng)目，6號線可以直達(dá)光明區(qū)的深圳光明N次方公園和深圳光明萬達(dá)廣場項(xiàng)目，7號線可以直達(dá)福田區(qū)的深圳中洲灣C Future City，羅湖區(qū)的深圳深業(yè)泰富廣場和深圳筍崗萬象匯項(xiàng)目。
（2）地面交通通行時間成本方面：我們還是以深圳市政府為參考點(diǎn)作為起點(diǎn)，距離光明區(qū)的兩個項(xiàng)目和距離龍崗區(qū)的兩個項(xiàng)目直線距離最小都超過了24公里，最遠(yuǎn)的要35公里，往返一次購物的交通時間成本需要2個小時以上最少，且需要走高速，所以基本上未來會多數(shù)滿足本區(qū)域內(nèi)周邊3-5公里客群，其他項(xiàng)目往返一次購物基本在1小時左右，是否愿意去購物要具體看跨區(qū)的消費(fèi)者意愿了。
3、＞10萬平的購物中心，
（1）地鐵通行可達(dá)便利度方面：4號線可以直達(dá)深圳龍華壹方里項(xiàng)目，11號線可以直達(dá)深圳百佳華Max City沙井店，
（2）地面交通通行時間成本方面：我們依然以深圳市政府為參考點(diǎn)作為起點(diǎn)，距離寶安區(qū)的兩個項(xiàng)目直線距離都超過了30公里，往返一次購物的交通時間成本依然需要2個小時以上最少，也是同樣需要走高速，也必然不會吸引很多跨區(qū)消費(fèi)者，其他2個項(xiàng)目往返一次購物基本在1小時左右，也是要看消費(fèi)者的意愿是否充足。
最后通過以上三個緯度綜合分析我們可以看出，深圳2022年待開業(yè)的購物中心在區(qū)域上呈現(xiàn)遍地開花的態(tài)勢，體量上以中小型購物中心為主流產(chǎn)品推出，交通上消費(fèi)者基本不需要跨區(qū)域就能在本區(qū)內(nèi)獲得消費(fèi)獲得感；具體來說：南山區(qū)，福田區(qū)，龍華區(qū)，羅湖區(qū)，寶安區(qū)的新開購物中心在本區(qū)域內(nèi)存量商場體量和人均面積上都趨于飽和的情況下將面臨著極大挑戰(zhàn)，我們期待在產(chǎn)品建筑空間場景和區(qū)域引進(jìn)品牌首店上可以足夠吸引消費(fèi)者，龍崗區(qū)，光明區(qū)，坪山區(qū)的新開購物中心數(shù)量較少，體量基本為中小型，加上存量已有購物中心數(shù)量體量較小，不足以滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的購物消費(fèi)需求，我們期待未來會入市更多中大型體量的購物中心，提供給本區(qū)域消費(fèi)者更多更全的一站式購物場所。
圖片僅供參考
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