“無法銷售、無法融資、無法折現(xiàn)”
未來，地產(chǎn)行業(yè)將走向何方？
摩根士丹利發(fā)表報告稱，今年房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨四大風(fēng)險，包括銷售持續(xù)疲軟、非國有開發(fā)商的流動性風(fēng)險、土地市場大幅下滑，以及疫情增加樓市的不確定性。
監(jiān)管機構(gòu)可能會繼續(xù)使用寬松政策減少系統(tǒng)性風(fēng)險，包括繼續(xù)實行“一城一策”降低首付比例、房貸利率等；監(jiān)管放寬信貸政策，但力度和時機非常關(guān)鍵。
風(fēng)險之下，目前的地產(chǎn)正陷入什么樣的困境？
01
夾心餅干與橫盤迷霧
地產(chǎn)目前具體困境
“夾心餅干”
地產(chǎn)開發(fā)端困境：資金方+施工方
1、想“保現(xiàn)金流”，但低價賣房回款受資金方抵制：
現(xiàn)在這個行情，房子賣不起高價，開發(fā)商想要現(xiàn)金流，只有折損出售。但對資金方（信托資金等）來說，他們不愿意虧錢出售，因此抵制地產(chǎn)公司低價賣房回款。
2、不付款不開工 現(xiàn)金才是啟動器
同時，對項目施工方來說：要見到現(xiàn)金付款，才會繼續(xù)推進(jìn)項目進(jìn)度。
但現(xiàn)在一般實行施工總包，需要付一付全，也就是說，付款時得付全款，整個工程的資金不是小數(shù)目。
于是，在資金方與施工方的夾擊下，走投無路的出險房企，“打折出清”成為它們的被迫選擇， 而即將到來的償債高峰成為了房企們著急賣貨的主要原因之一。然而，接盤者也面臨較高風(fēng)險，像之前某開發(fā)商，接盤第一天就收到2億的訴訟單。
有業(yè)內(nèi)人士警告：“靠掏空家底回款，無異于飲鴆止渴，整體盤活，才是出險企業(yè)的上岸路。”
靠開發(fā)商自有項目銷售回款，清賬后，目前局面才能逐步緩慢解決，預(yù)計需要兩年時間。
地產(chǎn)銷售端困境：銳減的剛需+無預(yù)期的改善
因為疫情，首先，占比50-70%的剛需客（畢業(yè)三年，要結(jié)婚的）大比例失業(yè)，地產(chǎn)銷售的主力客戶沒了。
其次，小老板們接連破產(chǎn)，改善客也沒有預(yù)期。再者，投資客股市下滑，負(fù)債率高，二手房也無法出手。
2014年，還可以用六個錢包買房，現(xiàn)在居民負(fù)債率70%以上，無空間可負(fù)債了。
銷售端，首先解決疫情，其次居民失業(yè)率下降半年后，銷售端才有可能恢復(fù)，時間預(yù)計也得一年半。
綜上，當(dāng)下地產(chǎn)開發(fā)端與銷售端，處在前后受制約，進(jìn)退都兩難的境地。
“橫盤迷霧”
投資端的困境：買漲不買跌，橫盤等等看
橫盤本是股市里的術(shù)語，指股價在一段時間無明顯的上漲或下降趨勢，行情震幅小，方向不易把握，是投資者最迷惑的時候。當(dāng)前房市也是如此，振幅小，甚至呈現(xiàn)小跌的形勢。那對當(dāng)前僅剩的有購買力的剛需來說，房子跌的時候，反而不急著買了，因為早買并不比晚買劃得來。
那對投資客來說，只關(guān)心什么時候抄底，在房市平穩(wěn)與上行時期才會考慮買房，觀望情緒濃厚。
02
歷史是否重現(xiàn)
再撈一次房企？
前文我們提到，房地產(chǎn)面臨的流動性資金壓力，看似是許多因素糾結(jié)一起導(dǎo)致，實質(zhì)卻是：大家沒有信心，對房市未來走向，對自己的未來的收入。
怎樣才能有信心？讓資金重新順暢地流動起來？
我們可以從過往歷史看一個案例。2014年，佳兆業(yè)在深圳預(yù)售的多個樓盤房源被鎖，現(xiàn)金流迅速枯竭導(dǎo)致債券違約。那時候的佳兆業(yè)，同樣風(fēng)雨招搖。最終，在多家銀行的馳援下，佳兆業(yè)轉(zhuǎn)危為機，并幸運地迎來了深圳樓市上行期，才得以順利翻身。
可見樓市上行，房企才能最終迎來春天。而房地產(chǎn)上下涉及60多個行業(yè)，依然在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位。再加上，中國人的傳統(tǒng)安居思維，能把未來30年的錢拿來投入的，也只有房子這一物品，所以救經(jīng)濟還是得救房產(chǎn)，集中力量辦大事。
但需要房價上漲，又與目前“房住不炒”的政策是相悖的，于是就形成糾結(jié)局面。
現(xiàn)在，銀行多發(fā)12萬億，只有通過房地產(chǎn)、大基建，像起搏器一樣對眼前低迷經(jīng)濟來一波刺激，才能讓資金流動起來。并且，只有實物資產(chǎn)，才能名正言順地印錢發(fā)錢，這樣既能防止大水泛濫，同時也能把錢留下來 。
所以接下來，地產(chǎn)行業(yè)會不會再來一波漲價去庫存？我們拭目以待。
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