時間回到8年前的2014年，股市正在向5178點(diǎn)沖擊，而全國樓市正經(jīng)歷著難得的調(diào)整，房價下跌惹得行業(yè)老大萬科都喊出了“白銀時代”的口號。
房價下跌最大的問題是什么呢？是大量的庫存，每一套賣不出去的房子上都有開發(fā)商向銀行借的債。
22億平方米的庫存要賣多少年？3年、5年還是10年？沒人知道！
為了解決問題，“漲價去庫存”第一次登上歷史舞臺，2015年下半年開始各地房價呈現(xiàn)爆發(fā)式上漲，半年翻倍的樓盤比比皆是，房子一下子變成了搶手貨，買漲不買跌在這一波樓市去庫存中展現(xiàn)得淋漓盡致。
那個時候誰手里有房誰就是老子，二手房買家竭盡全力討好房東，生怕一晚過后賣家反悔漲價。
“漲價去庫存”取得了成效。
2022年樓市大變天，一季度全國均價跌破1萬元大關(guān)，恒大、融創(chuàng)等頭部開發(fā)商接連暴雷，萬科總裁郁亮則喊出了“節(jié)衣縮食”。
樓市庫存又回來了，廣義庫存量達(dá)到了38.4億平方米，按人均30平方米計算能夠滿足1.28億人的新增居住需求，要知道去年的凈增人口只有48萬，未來可能會更低。
從克而瑞公布的數(shù)據(jù)來看，整個去化周期達(dá)到了驚人的24.78個月，這表示哪怕未來不再造房子，市場上現(xiàn)有的新房也能夠賣2年。
庫存量最夸張的是一個叫作防城港的城市，去化周期位居全國首位，達(dá)到了152個月。
在不造新房的情況下防城港的房子能賣12年7個月，隨著中小城市人口外流速度的加快，我感覺152個月只少不多。
這座廣西的港口城市為何會有那么多房子呢？要從2018年開始說起。
據(jù)統(tǒng)計，2018年防城港總共銷售商品房4.84萬套，銷售面積為423.61萬平方米，相比于20178年分別上漲了85%和71%。
價格方面，新房平均成交單價在8000元每平方米左右，個別樓盤能夠達(dá)到1萬元以上，而一年前的均價不到5000元。
根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝跀?shù)為104.61萬人，考慮到2018年離著七普調(diào)查還有兩年，當(dāng)年的防城港人口也就在100萬左右。
100萬人一年買了4.84萬套房，每20個人里就有一位在當(dāng)年買了房子，2018年的防城港人是有多愛買房??！
當(dāng)年的樓市狂飆主要由三個原因促成。
1.政策向好
防城港“三島三灣一核心六組團(tuán)”的城市新格局得到確定，中心城區(qū)規(guī)劃面積與人口覆蓋翻倍；中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)全面啟動；被定位為海上絲綢之路的重要發(fā)力點(diǎn)。
諸多利好政策讓這座城市成為了中國南部一顆冉冉升起的新星，甚至有人表示防城港將成為廣西的深圳。
人氣有了還害怕沒人買房嗎？
2.周邊城市接連限購
2018年海南省出臺了嚴(yán)格的限購政策，炒房圣地瞬間熄火，投資客們手里的資金急需尋找去處，北部灣城市成為了最好的備胎。
與此同時，廣西省會南寧等區(qū)域強(qiáng)城同樣開始限購，外地買房者們向周邊轉(zhuǎn)移，有點(diǎn)深圳、廣州限購，東莞接盤的意思。
大家都在限購，防城港的機(jī)會就這么來了。
3.炒房客的涌入
政策利好、沒有實施限購，炒房客們怎么可能會放棄這片新的投資沃土。
不少外地土豪進(jìn)入防城港，一次性買下十幾套房子，當(dāng)?shù)貥鞘凶罨馃岬臅r候，中介甚至和傳銷結(jié)合在一起，許多傳銷組織打著“看房一日游”的旗號誘使外地觀光客加入傳銷。
正是在以上多種因素的催化下，防城港的房價坐上了火箭。
可惜防城港沒有成為廣西的深圳，卻離廣西的鶴崗越來越近。
2019年防城港商品房銷售套數(shù)為3.94萬套，相比于2018年有所減少，誰能想到這只是衰退的開始。
2020年商品房銷售量只有2.14萬套，2021年下滑至1.86萬套，今年前五個月的成交量不足500套，房子變成了燙手的山芋，根本沒人要。
有量價齊升就有量價齊跌，截至2022年5月，防城港的商品房成交均價跌破5000元每平方米大關(guān)，回到了2017年的水平，正應(yīng)了那句從哪里來就回哪里去。
2018年高位接盤者在不到4年的時間里平均虧損率超過40%，投資客活該、虧得再多也要認(rèn)，可剛需購房者慘了，幾十年積蓄化為烏有。
防城港樓市的變天與兩大因素有關(guān)。
1.近幾年新建的住宅太多了
從土地出讓數(shù)據(jù)來看，防城港2016-2020年總共出讓了2155畝住宅用地，這幾年正好是這批土地住宅建成的集中年份。
大量新房涌入防城港樓市，庫存壓力可想而知。
2.疫情導(dǎo)致購房需求降低
從2020年年初起疫情已經(jīng)肆虐了兩年多，老百姓收入減少、人口流動受阻，來防城港買房的人越來越少。
有媒體報道，此前幾年在防城港買房的人群中超過70%是外地人。
供給多、需求少，最基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)知識告訴我們這種狀態(tài)下商品的價格必然下跌，越跌越?jīng)]人買，越?jīng)]人買越跌。
防城港樓市陷入惡性循環(huán)，庫存越積越多。
防城港是中國樓市，尤其是中國二線以下城市樓市的縮影，只是問題比較突出罷了。
自1998年商品房問世以來中國老百姓好像一直處于缺房的狀態(tài)，增加住房面積、改善居住質(zhì)量是大部分家庭努力的方向。
與此同時，城鎮(zhèn)化率的提升加劇了“缺房”的程度，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非住進(jìn)了城里，或者原本住的地方由農(nóng)村變成了城市，對商品房的需求在雙重因素下與日俱增。
只不過我們發(fā)展得太快，超出了開發(fā)商們的預(yù)期，中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了65%，雖然相比于發(fā)達(dá)國家的80%還有差距，但這15%需要幾十年甚至上百年才能逐步轉(zhuǎn)化，完全跟不上商品房庫存的增加量。
2015年我們用棚改貨幣化解決庫存問題，隨之而來的是開發(fā)商與居民負(fù)債率的大幅提升。
恒大近2萬億元的負(fù)債正是這幾年膨脹起來的，老百姓動不動背上百萬房貸，“漲價去庫存”的負(fù)面效應(yīng)太過明顯，在當(dāng)下去杠桿、去負(fù)債的大背景下恐怕無法使用。
我相信未來會出現(xiàn)越來越多的防城港，哪一個城市會打破152個月的去化周期記錄呢？我們拭目以待。
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