“跳單”對應(yīng)的法律依據(jù)：民法典第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。
房產(chǎn)中介服務(wù)中委托人構(gòu)成“跳單”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要有以下幾點（主流觀點）：
1.中介合同成立；
2.委托人利用了中介人提供的信息或媒介服務(wù)；
3.委托人有繞過中介人的主觀惡意；
4.中介人提供信息或媒介服務(wù)行為與委托人最終完成交易之間有因果關(guān)系。
以上4點，何為惡意？相對比較主觀，這是司法實踐中認(rèn)定“跳單”的難點。訴訟是雙向的，原告稱被告惡意，但是被告一般不存在惡意。司法實踐中，法院大概的判斷標(biāo)準(zhǔn)以及可能的判決如下。
對于中介提供信息，并且提供了撮合服務(wù)，價格達(dá)到委托人大概預(yù)期，在簽訂合同前，委托人卻繞開該中介，直接成交或者通過支付第三方中介更低傭金，并且在委托人預(yù)期價格內(nèi)成交。法院全額支持傭金的可能性較大。
對于中介提供信息，提供大量服務(wù)，如帶看時間長以及帶看房屋套數(shù)較多，并對意向房屋提供一定時間撮合的服務(wù)，委托人卻繞開該中介，直接成交或者通過支付第三方中介更低傭金成交，法院支持的部分傭金的可能性較大。
而對于僅中介提供某次帶看服務(wù)，委托人之后未再找該中介服務(wù)，委托人繞開該中介通過第三方成交，中介不能證明其信息為獨家的，法院基本上不會支持中介的傭金訴求。
房地產(chǎn)中介單邊代理制度之法律性質(zhì)？與之相近的，如：委托合同？服務(wù)合同？中介合同？
委托合同，民法典第九百一十九條 委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。
服務(wù)合同，民法典并未具體定義服務(wù)合同。
中介合同，民法典第九百六十一條 中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。
房地產(chǎn)中介單邊代理從主要工作內(nèi)容來看，法律上細(xì)分上更接近中介合同。即：報告訂立合同的機(jī)會，提供訂立合同的媒介服務(wù)。
但是，實務(wù)中，中介或者代理人不僅僅是 報告訂立合同的機(jī)會，以及提供訂立合同的媒介服務(wù)，往往還提供合同訂立后的合同履行中的服務(wù)。如把整個過程分成兩段來看，訂立合同以及訂立合同之前為中介合同關(guān)系，訂立合同之后的合同履行為委托合同關(guān)系或者服務(wù)合同關(guān)系。
從單邊代理模式來看，設(shè)計者更希望其為委托合同或者服務(wù)合同。但是，法律上并沒有一種明確的宣示。
單邊代理人更多的去維護(hù)委托方的利益，向委托方收取報酬。對交易相對方的利益，由交易相對方的代理人去維護(hù)。
但是，民法典第九百六十二條，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人的主要義務(wù)是如實報告訂立合同的事項，這里的義務(wù)應(yīng)當(dāng)是向交易雙方都應(yīng)當(dāng)如實報告，并且如實報告在中介合同中具有相當(dāng)重要的地位。
單邊代理試圖去擺脫這種雙邊如實報告義務(wù)。然而，當(dāng)委托人的利益與交易相對方的利益出現(xiàn)沖突時，出于維護(hù)單邊委托人利益，代理人是否有義務(wù)向交易相對方隱瞞相關(guān)信息，或者不去披露相關(guān)信息？
另，中介方單邊代理業(yè)主，中介方是否還獨立提供買方的帶看服務(wù)，接受買方的委托的撮合服務(wù)？是否要告知交易相對方本次交易本中介系接受業(yè)主/買方與之開展銷售房屋或者購買房屋，并不代理交易相對方？
民法典第一百六十八條 代理人不得以被代理人的名義與自己實施民事法律行為，但是被代理人同意或者追認(rèn)的除外。
代理人不得以被代理人（委托人）的名義與自己同時代理的其他人實施民事法律行為，但是被代理的雙方同意或者追認(rèn)的除外。
從該條也可以知道，法律上對雙方代理是一種否定態(tài)度，除非委托雙方均同意或者追認(rèn)。
分析建議：
1、比起如何認(rèn)定房地產(chǎn)中介“跳單”行為？不如先去定義“跳單”行為，通過抽象以及概括的方式呈現(xiàn)，如什么是跳單，并加以舉例說明？代理業(yè)主方，業(yè)主跳單的表示形式？代理購買方，購買方的跳單表現(xiàn)形式？行業(yè)內(nèi)的共識是怎樣的？行業(yè)外的接受程度？
該定義應(yīng)該是一種行業(yè)內(nèi)外都能普遍接受的，符合我國國情，便于操作認(rèn)定的。
2、雙方應(yīng)將何為“跳單”的內(nèi)容進(jìn)行明確具體的約定并寫入合同條款中，并且通過加粗加黑處理。雖然法律并未有明確的規(guī)定，但是法律也沒有禁止，雙方可以通過約定的方式固定雙方權(quán)利義務(wù)。又因，該條款可能存在排除消費(fèi)者權(quán)利的情況，所以還是應(yīng)當(dāng)履行相關(guān)的提示說明的義務(wù)。
3、明確約定具體的傭金數(shù)額。合同中明確約定一個成交的服務(wù)傭金的數(shù)額，最好不要約定傭金為房屋成交價的比例。約定一個合理的具體傭金數(shù)額，比需要通過參照價格實現(xiàn)權(quán)利，這樣更直接，更利于訴訟的進(jìn)行。
4、“跳單”法律后果層次化。如：單邊代理業(yè)主方，中介服務(wù)方達(dá)到一什么程度，業(yè)主跳單，承擔(dān)一種什么樣的后果。在實踐中，讓法官去接受中介帶看一次，卻去支持全部傭金，法官心態(tài)上往往難以接受。如果通過將服務(wù)量化，再通過量化的服務(wù)，根據(jù)服務(wù)程度以及價值，與之搭配法律相應(yīng)的后果，更利于推動法官裁判決心。
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