中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道
2021年，地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。4月13日，深圳世聯(lián)行集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“世聯(lián)行”，002285.SZ）發(fā)布的業(yè)績(jī)公告顯示，2021年該公司的歸母凈利潤(rùn)同比止盈轉(zhuǎn)虧，錄得了11.29億元的虧損。
易居企業(yè)控股、合富輝煌也是同樣的情況，僅僅是這三家代理機(jī)構(gòu)，2021年錄得的歸母凈利潤(rùn)虧損總額就達(dá)約104.65億元。市場(chǎng)規(guī)模下行，導(dǎo)致業(yè)務(wù)規(guī)模下降，合作房企出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，傭金獲取難度上升、大額應(yīng)收賬款無法回收等是虧損的主要原因。
經(jīng)歷了2021年的行業(yè)巨變，代理機(jī)構(gòu)今年的發(fā)展策略也有了不小的調(diào)整。易居企業(yè)控股表示，將對(duì)原有一手房代理業(yè)務(wù)板塊的問題項(xiàng)目進(jìn)行裁撤，優(yōu)先選擇回款有保障的高質(zhì)量項(xiàng)目，并嚴(yán)格控制回款賬期。世聯(lián)行計(jì)劃以頭部領(lǐng)先開發(fā)商和大型政府平臺(tái)類公司為目標(biāo)，由領(lǐng)導(dǎo)班子親自牽頭打響大客戶攻堅(jiān)戰(zhàn)。
“我們公司今年一季度還是虧損的，以往是考核市占率，今年不考核這個(gè)指標(biāo)了，首要目標(biāo)是保本?！?月14日，某大型代理行的管理層對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，針對(duì)12個(gè)有傭金回收風(fēng)險(xiǎn)的房企，今年年初公司定下了新的合作原則，“先結(jié)算之前的欠款，支付一定數(shù)額的預(yù)付傭金?！?/p>
三家上市公司盈轉(zhuǎn)虧
2021年，世聯(lián)行實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入60.83億元，同比下降9.52%，歸母凈利潤(rùn)為虧損11.29億元，相較2020年錄得的1.11億元盈利，下滑明顯。期內(nèi)，該公司計(jì)提了各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備16.6億元，對(duì)歸母凈利潤(rùn)的影響是-14.36億元。
計(jì)提的減值準(zhǔn)備主要來自兩個(gè)方面。2021年，世聯(lián)行應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提的信用減值損失同比增加了10.4億元，主要是因?yàn)槟炒罂蛻糍Y金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)了商業(yè)承兌匯票逾期未兌付的情況，部分開發(fā)商客戶出現(xiàn)融資困難、資金鏈緊張的狀況，該公司分析評(píng)估認(rèn)為其應(yīng)收款項(xiàng)減值跡象明顯。此外，因持續(xù)受全國(guó)新冠疫情和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，2021年世聯(lián)行的部分客戶還款意愿和還款能力出現(xiàn)明顯下降，公司貸款資產(chǎn)面臨無法回收的風(fēng)險(xiǎn)增大，因此計(jì)提的預(yù)期信用減值損失同比增加約5.2億元。
2020年易居企業(yè)控股錄得了3.04億元的歸母凈利潤(rùn)，2021年同比止盈轉(zhuǎn)虧。根據(jù)該公司發(fā)布的未經(jīng)審計(jì)年度業(yè)績(jī)，2021年其營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)9.85%至88.44億元，但歸母凈利潤(rùn)卻虧損了約88.93億元。
該公司表示，2021年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬，成交持續(xù)下行，多家地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)信用危機(jī)。作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下游主要的服務(wù)平臺(tái)，公司也受到行業(yè)連鎖反應(yīng)的波及，房地產(chǎn)銷售回款階段性下行，整體業(yè)績(jī)下滑，報(bào)告期內(nèi)錄得虧損的主要原因包括業(yè)務(wù)規(guī)模下降，就客戶未償還應(yīng)收款項(xiàng)的預(yù)期信貸損失確認(rèn)額外虧損撥備，以及整體地產(chǎn)市場(chǎng)下行導(dǎo)致其他資產(chǎn)的減值虧損。
在易居企業(yè)控股的三大業(yè)務(wù)板塊中，一手代理服務(wù)貢獻(xiàn)的收入降幅是最高的，同比下降了38.3%。因?yàn)閭€(gè)別房企客戶的信貸質(zhì)素惡化，該公司預(yù)期信貸損失的金融資產(chǎn)虧損撥備（扣除撥回）從2020年的約1.73億元增加3765.7%至約66.7億元。
合富輝煌2020年實(shí)現(xiàn)了1.84億港元的歸母凈利潤(rùn)，2021年的數(shù)據(jù)是虧損5.45億港元（約4.43億元）。2021年，該公司的物業(yè)代理業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)了17%，但增收不增利。因?yàn)橐恍┓科鬄榱思涌烊セ?，把部分?xiàng)目的營(yíng)銷統(tǒng)籌委托給了該公司，在聯(lián)動(dòng)各個(gè)推銷渠道時(shí)需要支出大量外聘人手費(fèi)用?！霸趷毫邮袌?chǎng)環(huán)境下，這種業(yè)務(wù)方式無法給本集團(tuán)帶來盈利的改善，導(dǎo)致物業(yè)代理業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)虧損。”
此外，基于部分房企的債務(wù)危機(jī)，該公司還計(jì)提了3.06億港元的應(yīng)收賬款減值準(zhǔn)備。
“首要目標(biāo)是保本”
吸取了2021年的教訓(xùn)，今年這些代理公司的發(fā)展規(guī)劃都謹(jǐn)慎了不少，防范風(fēng)險(xiǎn)被擺在了重要位置。世聯(lián)行表示，2022年，公司大交易業(yè)務(wù)將聚焦粵港澳大灣區(qū)、山東以及中西部等優(yōu)勢(shì)區(qū)域，加快哈爾濱、沈陽等城市的收縮調(diào)整。同時(shí)，建立面向重點(diǎn)攻堅(jiān)對(duì)象的端到端拓客、管客體系，以頭部領(lǐng)先開發(fā)商和大型政府平臺(tái)類公司為目標(biāo)，由領(lǐng)導(dǎo)班子親自牽頭打響大客戶攻堅(jiān)戰(zhàn)。進(jìn)一步提升與萬科、保利發(fā)展兩大戰(zhàn)略客戶的合作深度，同時(shí)加大對(duì)央企國(guó)企、平臺(tái)類公司的客戶發(fā)展，保證核心城市公司業(yè)務(wù)的基本盤。
易居企業(yè)控股計(jì)劃對(duì)原有一手房代理業(yè)務(wù)板塊的問題項(xiàng)目進(jìn)行裁撤，對(duì)板塊人員配置進(jìn)行調(diào)整，優(yōu)化資源投入的去向和節(jié)奏。該公司透露，今年要制訂清收計(jì)劃，加大力度催繳，審慎評(píng)估合作的開發(fā)商客戶，優(yōu)先選擇回款有保障的高質(zhì)量項(xiàng)目，并嚴(yán)格控制回款賬期。
合富輝煌也表示將集中力量維系市場(chǎng)中穩(wěn)健的房地產(chǎn)發(fā)展商，以保障業(yè)績(jī)收益基本穩(wěn)定為大前提，進(jìn)一步拓展粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等重點(diǎn)區(qū)域業(yè)務(wù)。
“房企暴雷、行業(yè)下行后，代理公司也面臨很大挑戰(zhàn)?！鄙鲜龃硇泄芾韺颖硎?，去年末該公司已經(jīng)計(jì)提了12家開發(fā)商的壞賬，僅其所在的城市就有數(shù)百萬元的傭金尚未追回?！爸饕奶幚矸绞绞亲叻沙绦?，不敢以房抵債，有些同行拿了房企的房子轉(zhuǎn)賣給客戶，但又被法院查封了，很多糾紛沒法處理?！?/p>
針對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房企，該公司沒有關(guān)上合作的大門，但合作要求頗為嚴(yán)格，要把之前的欠款先結(jié)算了，并支付一定數(shù)額的預(yù)付傭金?！斑€要看他們是否有誠(chéng)意合作，項(xiàng)目是不是愿意降價(jià)走量，不是簡(jiǎn)單的考慮傭金點(diǎn)數(shù)?！?/p>
對(duì)于今年的行業(yè)形勢(shì)，“我們還是不樂觀，這個(gè)‘小陽春’是打折的，市場(chǎng)還沒有真正的回暖，大部分項(xiàng)目都得降價(jià)促銷?！本痛頇C(jī)構(gòu)而言，“今年保本是最重要的。希望同行也能熬過來，大家抱團(tuán)取暖?！?/p>
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