01案情回顧
某日，小吳以父親老吳生病住院需要賣(mài)房子籌錢(qián)為由，找到中介公司委托出售其父老吳名下的房產(chǎn)。小吳聲稱父親患病目前行動(dòng)不便，因此全權(quán)委托她處理賣(mài)房事宜。當(dāng)時(shí)小吳拿著戶口本原件、房產(chǎn)證原件、老吳的身份證原件，還有老吳“手寫(xiě)”的授權(quán)委托書(shū)等材料，來(lái)證明她是有權(quán)利代理老吳出售房屋的。經(jīng)紀(jì)人一看小吳拿出來(lái)的資料手續(xù)齊全，并采信了小吳的的說(shuō)辭，開(kāi)始積極尋找客戶。其后，購(gòu)房人鄧先生經(jīng)居間介紹與小吳達(dá)成了購(gòu)房意向。在簽約時(shí)，小吳表示父親生病住院不能到現(xiàn)場(chǎng)，因老人年紀(jì)大不會(huì)使用手機(jī)無(wú)法電話確認(rèn)，簽約及后續(xù)交易都由她代為全權(quán)辦理。小吳還簽了《代理人關(guān)于代理權(quán)的承諾書(shū)》，表明如違反代理權(quán)的承諾導(dǎo)致的法律后果由她來(lái)承擔(dān)。在查看了小吳提供的委托材料，且小吳保證老吳會(huì)出面配合鄧先生辦理銀行貸款后，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。鄧先生還在小吳的要求下，將首付款160萬(wàn)元匯入小吳的銀行賬戶。但在申請(qǐng)貸款這天，鄧先生和經(jīng)紀(jì)人在銀行門(mén)口等了一天，老吳也未出現(xiàn)，隨后再聯(lián)系小吳時(shí)也聯(lián)系不上。正當(dāng)鄧先生著急上火時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)人老吳出現(xiàn)了，老吳稱是小吳偷了他的房產(chǎn)證等文件，他根本就不同意出售房屋，也從未委托小吳代為出售房屋，也沒(méi)有收到過(guò)鄭先生的首付房款。而且因小吳未盡到贍養(yǎng)義務(wù)，老吳也拒絕對(duì)小吳擅自出售房屋的行為進(jìn)行追認(rèn)。鄭先生無(wú)奈之下起訴到法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求小吳返還160萬(wàn)元購(gòu)房款并支付利息，同時(shí)要求小吳和中介公司連帶賠償房屋上漲的差價(jià)、利息損失等共計(jì)35萬(wàn)元。
02法院判決
公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。小吳沒(méi)有代理權(quán)而與鄧先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該協(xié)議已經(jīng)部分履行，應(yīng)屬有效。因該協(xié)議已經(jīng)無(wú)法繼續(xù)履行，故小吳本人應(yīng)當(dāng)作為合同相對(duì)方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。鄧先生要求小吳返還購(gòu)房款及支付利息的訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，本院予以支持。因小吳的違約行為，給鄧先生造成額外的經(jīng)濟(jì)損失，法院將參考評(píng)估機(jī)構(gòu)意見(jiàn)予以處理。中介公司作為提供居間服務(wù)的房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)小吳與產(chǎn)權(quán)人關(guān)系、小吳的代理人身份和權(quán)限等問(wèn)題，單憑其一方之詞，沒(méi)有向產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行全面情況核實(shí)，未盡到審慎審查義務(wù)，并由此給鄧先生造成經(jīng)濟(jì)損失，因此鄧先生要求中介公司對(duì)小吳的賠償義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的請(qǐng)求，法院予以支持。法院判決被告小吳、中介公司于判決書(shū)生效后七日內(nèi)連帶賠償原告鄧先生經(jīng)濟(jì)損失三十五萬(wàn)元。
03法務(wù)提示
如遇代理人代房屋出賣(mài)人出售房屋時(shí)，買(mǎi)受人、經(jīng)紀(jì)人應(yīng)如何把控簽約風(fēng)險(xiǎn)？核心風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：授權(quán)是否真實(shí)、代理權(quán)限包含哪些及代理期限多長(zhǎng)。這一風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)將直接決定代理人簽署的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是否有效。核實(shí)授權(quán)真實(shí)性：①手寫(xiě)《授權(quán)委托書(shū)》如代理人持房屋出賣(mài)人手寫(xiě)的《授權(quán)委托書(shū)》，買(mǎi)受人、經(jīng)紀(jì)人應(yīng)在簽約前與出賣(mài)人本人取得聯(lián)系，核實(shí)授權(quán)是否真實(shí)，并留存與出賣(mài)人進(jìn)行核實(shí)的電話錄音或視頻證據(jù)；②公證《授權(quán)委托書(shū)》如代理持公證的《授權(quán)委托書(shū)》，買(mǎi)受人、經(jīng)紀(jì)人可聯(lián)系公證處確認(rèn)《授權(quán)委托書(shū)》的真實(shí)性，并與出賣(mài)人本人取得聯(lián)系，核實(shí)出賣(mài)人是否撤銷(xiāo)《授權(quán)委托書(shū)》；核實(shí)代理權(quán)限及期限：經(jīng)紀(jì)人應(yīng)核實(shí)代理人的代理權(quán)限及期限，并留存與出賣(mài)人進(jìn)行核實(shí)的電話錄音或視頻證據(jù)。獲取《授權(quán)委托書(shū)》等模板，請(qǐng)關(guān)注公眾號(hào)，點(diǎn)擊模板專(zhuān)區(qū)。
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