漲價(jià)去庫存是誰提出的,漲價(jià)去庫存是誰提出的_王

今年春節(jié)之后,不斷有城市出臺“救市”政策,而且救市的力度也越來越大。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,自2022年以來,我國出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超過300多條,創(chuàng)歷史以來新高。這些調(diào)控政策大多都是有利于房地產(chǎn)行業(yè)的政策。具體來說,全國共有170多個(gè)城市,加入樓市“救市”陣營,其中有23個(gè)城市放松限購,32個(gè)城市放松限貸,13個(gè)城市放松限售,43個(gè)城市財(cái)稅托市,超過20個(gè)城市降低首付,超過15個(gè)城市提高公積金貸款額度等等。而且很多城市都是多個(gè)政策齊下,不斷加大力度,一個(gè)城市比一個(gè)城市兇猛。除此之外在今年的5月15日,央行宣布下調(diào)房貸利率,首套房房貸利率低至4.2%,這是什么概念,如果向銀行貸款100萬30年期,每個(gè)月還貸額度少了一千多元。


在這些政策的刺激下,很多開發(fā)商和中介又開始給購房者販賣“焦慮”了。很多朋友圈文案開始宣傳:“樓市即將回暖”、“房價(jià)又要大漲”、“要盡快買房”、“漲價(jià)去庫存又要開始了……”等等。用樓市回暖,房價(jià)又要上漲來逼迫購房者盡快前來購房。

除了販賣“焦慮”以外,很多房企和地方政府也把賣房玩出了“花樣”:①在今年的6月份,河南建議推出了小麥、大蒜換房的活動,以此鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房。除此之外南京新城控股也推出了“西瓜換房,最高抵10萬元”活動,以10元一斤的價(jià)格沖抵房款。

②5月份以來全國已經(jīng)有超過10個(gè)城市出臺了“一人買房全家?guī)汀钡?span id="0zf7rq2" class="candidate-entity-word" data-gid="12937112" qid="6537265013634110724" mention-index="1">公積金政策。很多專家表示,這簡直是掏空“6個(gè)錢包”的升級版,這是想掏空一個(gè)家族的錢包,去供一套房啊。

③為了盡可能地釋放住房需求,很多城市也是想盡辦法增加購房資格的新辦法:哈爾濱宣布加大對剛需購房者的補(bǔ)貼力度;鄭州直系親屬老人來鄭養(yǎng)老的,子女可以獲得購房資格;無錫、南京、沈陽、杭州等城市,宣布多生孩子可以多買房,二孩或者三孩家庭允許多買一套房。


對于現(xiàn)在很多城市地方政府救市不斷加碼的情況,很多剛需購房者表示失望。自從2016年房價(jià)大漲之后,國家一直在出臺調(diào)控政策抑制房價(jià),但房價(jià)一直還是持續(xù)上漲,很多人希望政策能一直持續(xù)下去,讓高房價(jià)回歸合理。誰知道樓市剛剛降溫不到一年,就開始全面“救市”了。不得不讓很多人懷疑,難道房價(jià)真的就不能跌嗎?

開啟救市,“漲價(jià)去庫存”又開始了?

從去年下半年開始,受疫情等多方面因素影響,樓市徹底進(jìn)入冰點(diǎn)。投資者購房觀念發(fā)生改變,不再以投資為目的買房,剛需在樓市下行的情況下,買房更多的持觀望態(tài)度,導(dǎo)致無論新房市場還是二手房市場,房子越來越難賣。這也造成很多城市的商品房庫存無法消化,庫存積壓嚴(yán)重。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截止到今年的4月份,我國新房市場商品房待售面積達(dá)到了5.57平方米,同比增長了8.4%。如果加上二手房,我國的商品房庫存量更是高達(dá)38.4億平方米,足夠一億多人進(jìn)行居住。


由此可見我國商品房庫存量已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo),到了“全面去庫存”的關(guān)鍵時(shí)期。因?yàn)槿绻蝗齑?,庫存一直積壓在那里,樓市的發(fā)展就很難回到正軌。過去我國也出現(xiàn)過商品房庫存積壓問題,例如在2014年,我國新建商品房庫存量達(dá)到了6.2億平方米,庫存量嚴(yán)重超標(biāo)。為了去庫存,國家不斷出臺去庫存政策,例如鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房(如今很多城市仍然在用這個(gè)政策),還有一些房企通過提高房價(jià),來逼迫購房者盡快買房。過去這些手段確實(shí)起到了一定的效果,達(dá)到了去庫存的目的。但如今一些房企還想以同樣的手段,想通過“漲價(jià)去庫存”已經(jīng)不可能了,主要原因有以下幾點(diǎn):

①我國的住房需求在不斷減少。過去“漲價(jià)去庫存”的手段之所以有效,很大一部分原因還是我國的住房需求有進(jìn)一步挖掘的潛力。但如今我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了64.72%,已經(jīng)和國際上發(fā)達(dá)國家的70%已經(jīng)相差不遠(yuǎn),所以未來不會再有大量的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移。在農(nóng)村生活過的朋友都知道,現(xiàn)在農(nóng)村的年輕人口基本都被掏空,剩下的都是一些老人,這些老人沒有進(jìn)城的意愿,更不可能在城市買房,因此出再多的鼓勵(lì)買房的政策也沒用。另外我國這兩年新生人口出生率持續(xù)走低,即將跌破千萬大關(guān),我國人口也即將進(jìn)入負(fù)增長時(shí)代。沒有人口的支撐,住房需求減少成為必然。

沒有外來人口支撐住房需求,只能依靠現(xiàn)有人口,但現(xiàn)在城鎮(zhèn)家庭的住房擁有率已經(jīng)達(dá)到了96.86%,戶均1.5套。所以現(xiàn)在隨著人們購房觀念的改變,對于城鎮(zhèn)家庭來說已經(jīng)不缺房子,不缺房子就沒有住房需求。


②其次人們對樓市的信心開始動搖。人們常說,對于股市來說,信心比黃金還重要,對于樓市來說信心同樣重要?,F(xiàn)在民眾的購房熱情已經(jīng)煙消云散,根據(jù)一些機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,對于未來的房價(jià),55.8%的人認(rèn)為會“繼續(xù)下跌”,28.5%的人認(rèn)為會“保持平穩(wěn)”,只有不到17%的人堅(jiān)持“看漲”。人們對樓市失去了信心,房企再怎么漲價(jià)都會成為“跳梁小丑”,自己糊弄自己罷了。

由此可見,再想走過去的老路“漲價(jià)去庫存”根本做不到,現(xiàn)在樓市連走上正軌都做不到,想緊緊靠漲價(jià)重啟火爆,讓房價(jià)繼續(xù)大漲,這無異于癡人說夢。一方面現(xiàn)在我國的住房需求確實(shí)已經(jīng)無潛力可挖,另一方面現(xiàn)在的購房者思想更加清醒,靠漲價(jià)讓他們繼續(xù)買房,基本不可能。

那么樓市的真實(shí)情況到底如何呢?實(shí)際當(dāng)前真實(shí)的市場情況是投資炒房客正在不斷拋售自己名下的房產(chǎn)。


根據(jù)各地發(fā)布的二手房掛牌量數(shù)據(jù)顯示,我國二手房掛牌量超過10萬套的城市有11個(gè),其中杭州6月份二手房的掛牌量達(dá)到了22萬套,相比5月份增加了4.95萬套。另外成都和天津的二手房掛牌量也分別達(dá)到了16.65萬套和16.89萬套,5月份二手房掛牌量增幅都超過了6000套。由此可見很多投資者都想趁著利好政策,盡快拋售自己名下的房產(chǎn)。因此對于購房者來說,面對利好政策和房價(jià)要漲的消息一定要保持冷靜,否則很可能能會成為別人的接盤俠。

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