文：明生
美國(guó)息口快速上揚(yáng)，許多風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)格均告下跌，僅因俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)影響而供應(yīng)受礙的商品例外；聯(lián)系匯率下，港息已經(jīng)隨之抽高，香港樓市之牛市岌岌可?！獦莾r(jià)下跌已成市場(chǎng)共識(shí)，問題是跌幅究竟有多大？
美國(guó)升息迅猛 港息升勢(shì)亦步亦趨
美國(guó)通脹壓力高聳入云，最新且升穿9%，雙位數(shù)升幅勢(shì)難避免。美聯(lián)儲(chǔ)起初還不以為意，3月份升息0.25厘，在“不認(rèn)不認(rèn)還須認(rèn)”的窘?jīng)r下放棄“暫時(shí)性（transition）”描述后，才滯后地鉚足馬力上調(diào)息率；為了降服通脹猛虎，5月份先升息0.5厘，6月份再升息0.75厘，不管7月份上調(diào)0.75厘抑或1厘，今次加息速度均不可謂不迅猛。對(duì)比2015年末至2018年末，花了足足3年時(shí)間方從0至0.25厘水平升到2.5厘，今輪周期的同等升幅則僅用4個(gè)月時(shí)間，足見這次加息步伐之快之大。
港元與美元掛鉤，當(dāng)美息調(diào)升，水向“息”流自然轉(zhuǎn)至美元；由于美元兌港元屢次跌及7.85的弱方兌換水平，香港金管局為了捍衛(wèi)聯(lián)匯便唯有入市干預(yù)。以上操作帶來幾個(gè)結(jié)果：
一、港元減少，這反映在銀行體系結(jié)余的大幅減少之上。回想2020年末，美國(guó)受累疫情而重新減息，港元當(dāng)時(shí)多番觸及7.75的強(qiáng)方兌換水平，銀行體系結(jié)余曾高約3500億元（港幣，下同），直到2022年3月美國(guó)重新加息，6月份的結(jié)余仍有超過3000億元；可是，隨著美國(guó)加息效果迭加，以及市場(chǎng)認(rèn)定加幅比預(yù)期中快和大，短短個(gè)多月后已跌至剩余1000億元左右。
二、港息上揚(yáng)，這反映在銀行同業(yè)拆息（H）之上。所謂聯(lián)匯掛鉤，不是說港美息率完全同步，以至港美匯價(jià)維持一致——事實(shí)上，掛鉤是指美元兌港元維持在7.75至7.85的區(qū)間之內(nèi)，而為了確保匯率于此為錨，利率才會(huì)被動(dòng)地作出調(diào)整。因此，受惠之前港元資金水浸，故沒必要跟美息同步上揚(yáng)來吸引留住資金；反之，到港元結(jié)余卒之減少，港息就唯有調(diào)升起來。單計(jì)6月至7月的這一波“走資潮”，期內(nèi)一個(gè)月拆息便從6月初的低約0.2厘，急飆至7月下旬的1厘左右。
三、息口上揚(yáng)的最終結(jié)果，乃導(dǎo)致最優(yōu)惠利率（P）調(diào)升。自2008年金融海嘯以來，本港最優(yōu)惠利率只增上調(diào)一次；當(dāng)中，即使美息曾上調(diào)超過2厘，港P仍僅微升0.125厘，而稍后隨著美國(guó)減息，港P還很快打回原形，維持在5厘至5.25厘之間（視乎不同銀行）?？梢?，有別于H每日隨市場(chǎng)變化，近十多年來P幾乎是不動(dòng)如山；有鑒今輪升息太過厲害，市場(chǎng)已密切觀望——甚至期望——P何時(shí)隨H而上升。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，今后幾乎美聯(lián)儲(chǔ)每次加息，P均會(huì)效法同步上升，至年底或?qū)⑸险{(diào)1.25厘之多。
按揭負(fù)擔(dān)滯后浮現(xiàn) 供款半年料增32%
好了，港息變化會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生多大沖擊？
最直接的影響，當(dāng)然體現(xiàn)在按揭供款方面。近年港樓按揭計(jì)劃五花八門，最基本的模式是“H+指定利率”（例如H+1.3%），然后以“P-指定利率”封頂（例如P-2.5%）。簡(jiǎn)單來說，6月份H為0.2厘，即實(shí)際息率為1.5厘；當(dāng)7月份H升至1厘，則實(shí)際息率同步增至2.3厘。假如H持續(xù)攀升、以至P在年終時(shí)上調(diào)1.25厘至6.25厘，那么實(shí)際息率便將增到3.75厘。
港樓按揭計(jì)劃五花八門。
有鑒今輪美息、港息升幅十分之快，供樓人士6月份的賬單仍跟早年無異，遲至7月份才開始感到變化，而息率是一下子上調(diào)了0.8厘之多；到12月份，與此前比較更可能上調(diào)2.25厘！金管局的住宅按揭統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示，現(xiàn)時(shí)香港樓按合約期約333個(gè)月（即約28年）、平均貸款額為514萬元。以28年樓按計(jì)算，7月份因升息0.8厘而每100萬元貸款須多償還400元，貸款額為500萬元即須多償還2000元，即較6月份實(shí)際供款的18233元多約10%；如果到年底真?zhèn)€較6月份升息2.25厘，每100萬元貸款便多償還1200元，貸款額為500萬元即須多償還5800元，即較現(xiàn)行供款大增32%！這無疑不是小數(shù)目！所以，如果說升息無礙供樓負(fù)擔(dān)、無礙樓市向好之類，實(shí)是妄顧事實(shí)、癡人說夢(mèng)。
然而，為了確保樓市平穩(wěn)健康，金管局早已做好升息應(yīng)對(duì)，全港所有供樓人士必須通過壓力測(cè)試，而壓力測(cè)試是假設(shè)息率會(huì)上調(diào)3厘。也就是說，今輪升息縱然迅猛，但年內(nèi)預(yù)計(jì)的升息水平，仍跟壓力測(cè)試的要求存在相當(dāng)差異，顯示本港監(jiān)管機(jī)構(gòu)早著先機(jī)，做足了穩(wěn)健的風(fēng)險(xiǎn)管理安排。
金管局壓力測(cè)試有用 呼吸Plan財(cái)仔釀漏洞
惟須強(qiáng)調(diào)，香港金融體系縱不虞出現(xiàn)系統(tǒng)性危機(jī)，卻不代表港樓不會(huì)因此不跌。金融體系的死與不死，跟整體樓市的傷與不傷，份屬兩碼子事。
尤其是，在五花八門的供樓按揭計(jì)劃下，不少因而規(guī)避了金管局的監(jiān)管及壓力測(cè)試。金管局的監(jiān)管對(duì)象，僅限于金融銀行業(yè)，惟發(fā)展商不時(shí)為置業(yè)者另辟蹊徑；某程度言，這既有利銷售，又有助上車，表面上一舉兩得，但當(dāng)前景惡劣，則恐釀成問題。
早前，市場(chǎng)便出現(xiàn)俗稱“呼吸Plan”，即只要有呼吸的人都可承造按揭，理由是相關(guān)按揭計(jì)劃不設(shè)入息審查，與發(fā)展商合作的財(cái)務(wù)公司輕易批出貸款，所以即使能力不足、收入不足通過壓測(cè)的人亦可置業(yè)。后來，盡管出現(xiàn)“半呼吸”計(jì)劃，要求買家出示入息證明方成，但當(dāng)中仍可豁免進(jìn)行壓測(cè)。不難想象，計(jì)劃主要針對(duì)勉強(qiáng)置業(yè)的人，否則毋須“出此下策”；而重點(diǎn)是，這批買家正正未必有能力承受息口上升。
此外，不論為了臨時(shí)應(yīng)急，抑或?yàn)榱思哟笸顿Y杠桿，不少業(yè)主都會(huì)加按單位，包括是找相關(guān)俗稱“財(cái)仔”的財(cái)務(wù)公司而非銀行加按——情況跟內(nèi)地的影子銀行類同，相關(guān)操作不屬金管局監(jiān)管范圍。過去便不乏新聞，指業(yè)主因加按單位而最終破產(chǎn)，一些加按次數(shù)更達(dá)好幾次之多。加按愈多，加息后的還款壓力固然愈大，亦必加大樓市下行的風(fēng)險(xiǎn)。
“貨源歸邊”易超跌 先行指標(biāo)未許樂觀
有觀點(diǎn)認(rèn)為，香港許多業(yè)主經(jīng)已置業(yè)多年，在供滿按揭的基礎(chǔ)上，加息影響完全是零，所以港樓擁有相當(dāng)抗跌能力。的確，香港自置居所家庭供滿樓的比例，2021年達(dá)到66.1%，即只余三分之一家庭尚要償還貸款。問題是，股票市場(chǎng)上的“貨源歸邊”道理，同樣適用于物業(yè)市場(chǎng)：當(dāng)市場(chǎng)里流通量所余無幾，在供應(yīng)稀少下價(jià)格就易大起大落。過去港樓之所以升幅顯著，一定程度正受惠于貨源歸邊，甚至有認(rèn)為限制炒樓交投的特別印花稅，相關(guān)“辣招”也是推升樓市的元兇。同一道理，也適用于跌市——供求定律雖指出，當(dāng)供應(yīng)少、需求亦少，價(jià)格未必大變；然而，當(dāng)斷供及銀主盤涌現(xiàn)，相關(guān)“剛性套現(xiàn)”的供應(yīng)大增，便很容易會(huì)大舉推跌樓市。事實(shí)上，近來市場(chǎng)上已開始見到銀主盤（法拍屋）蹤影，大多數(shù)正是來自財(cái)仔（財(cái)務(wù)公司）。
現(xiàn)時(shí)衡量樓市升跌的指標(biāo)不少。官方指標(biāo)，乃差餉物業(yè)估價(jià)署的私人住宅售價(jià)指數(shù)：與去年9月的高位比較，指數(shù)最新下跌3.4%，幅度不算太大，畢竟數(shù)字是滯后反映5月的成交狀況，當(dāng)時(shí)港元拆息尚未抽升。相對(duì)貼市的中原城市領(lǐng)先指數(shù)，最新則較去年8月高位跌了6%；可是，數(shù)字仍僅反映7月中旬所簽訂的臨時(shí)買賣合約。
除了直接觀察樓價(jià)，還有其他先行景氣指標(biāo)。美聯(lián)信心指數(shù)是按照網(wǎng)盤價(jià)格變化編制，減價(jià)盤減少則代表信心上升，減價(jià)盤增加則代表信心下降；7月中的指數(shù)便為51.2，低于榮枯平均值的60，表示樓價(jià)有機(jī)會(huì)由升轉(zhuǎn)跌或跌勢(shì)加快。另一港置調(diào)查雖較滯后，惟這個(gè)6月中進(jìn)行的網(wǎng)上民調(diào)，已反映逾6成受訪者認(rèn)為港樓下半年下跌。
年內(nèi)樓價(jià)或跌24% 強(qiáng)美元撐住港樓
港樓回調(diào)似是無可避免，文章最后不妨量度一下樓價(jià)的可能跌幅。
如何計(jì)算？這是假設(shè)業(yè)主的供款能力不變：如果6月前，一名業(yè)主上限只能擠出18233元繳付供款，即只能承造500萬元的按揭；到年底后，倘若按息如市場(chǎng)預(yù)期般上調(diào)2.25厘，該名業(yè)主上限仍然只能擠出18233元繳付供款，換算下便只能承造約380萬元的按揭。也就是說，樓價(jià)需要下跌24%方成！
當(dāng)然，上述計(jì)算屬于理論層面。實(shí)際上，一方面通過壓力測(cè)試的業(yè)主，應(yīng)有能力應(yīng)付新增供款，例如透過減省其他方面的開支。但另方面，隨著樓市由牛轉(zhuǎn)熊，在樓市只升不跌預(yù)期打破下，價(jià)格不排除會(huì)超跌收?qǐng)觯闆r跟股市動(dòng)輒由超買變超賣相若。何況，在減省開支及負(fù)財(cái)富效應(yīng)下，香港整體市道亦難免變差，經(jīng)濟(jì)和勞動(dòng)市場(chǎng)皆會(huì)受壓，繼而進(jìn)一步損及置業(yè)與還貸能力，對(duì)樓市形成一個(gè)惡性循環(huán)……
港樓經(jīng)歷十多廿年的大牛市后，無論如何總不可能一直上揚(yáng)。
不過，要衡量一個(gè)樓市的升跌，除了看本身價(jià)格的升跌，還要看其計(jì)價(jià)的幣值升幅。譬如，一些港人移民英國(guó)，常強(qiáng)調(diào)當(dāng)?shù)貥莾r(jià)正在上升，最新便按年升了10%左右；但當(dāng)同時(shí)考慮，英鎊期內(nèi)匯率大瀉，每1英鎊從兌逾10港元跌至約9港元，所謂樓價(jià)升幅完全是被匯率跌幅所吞沒。事實(shí)上，只要港元跟隨美元維持強(qiáng)勢(shì)，兌英鎊、兌歐元，以至兌日?qǐng)A、兌加元、兌澳元新元等等持續(xù)上升，都可沖淡港樓可能跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
但始終，世上本沒只升不跌的樓市，港樓經(jīng)歷十多廿年的大牛市后，無論如何總不可能一直上揚(yáng)。關(guān)鍵是，今輪調(diào)整究竟有多長(zhǎng)、有多深？會(huì)否小幅下探之后便迎來反彈？總之，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)浮現(xiàn)出來，投資者既要小心入市，自住者亦不宜盲目摸頂。香港人理應(yīng)見慣風(fēng)浪，切忌好了傷疤忘了疼。
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